Abstrakt

Użytkowanie wieczyste jest odpłatnym prawem pośrednim pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi, zgodnie z którym użytkownik wieczysty, z wyłączeniem innych osób, może korzystać z gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (albo związku takich jednostek) w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać (art. 233 KC). Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu realizacji określonego zamierzenia gospodarczego (konsumpcyjnego lub inwestycyjnego), a sposób korzystania z gruntu powinien być określony w umowie (art. 239 § 1 KC, art. 29 ust. 1, art. 30 ustawy z 21.8.1997 r., tekst jedn. Dz.U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.; dalej GospNierU), przy czym budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie użytkowanym wieczyście lub nabyte przez użytkownika wieczystego stanowią jego własność (art. 239 § 2 KC). Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się opłatę pierwszą i opłaty roczne (art. 71 GospNierU), które to ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 GospNierU), przy czym wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie (art. 77 GospNierU).Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym (art. 78 ust. 1 GospNierU). Jasnym jest zatem, że w przypadku kiedy organ reprezentujący właściciela nieruchomości gruntowej poweźmie przypuszczenie, iż jej wartość uległa zmianie, obowiązany jest fakt ten potwierdzić, zlecając sporządzenie wyceny tej wartości w formie operatu szacunkowego, a następnie, o ile zmiana wartości faktycznie nastąpiła, dokonać wypowiedzenia opłaty rocznej i zaproponować nową jej wysokość w sposób przewidziany przepisami prawa. Jedynym dowodem zmiany wartości nieruchomości dla celu aktualizacji opłaty rocznej jest zatem operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z brzmieniem § 28 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej WycenaR) na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze, natomiast w świetle brzmienia § 28 ust. 2 WycenaR przy określaniu tej wartości stosuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności.