Abstrakt

Sposób opodatkowania podatkiem VAT wynajmu nieruchomości nie budzi większych wątpliwości po stronie podatników. Wynajem lokali na cele niemieszkalne podlega co do zasady opodatkowaniu podstawową stawką VAT 23%, natomiast wynajem lokali na cele mieszkalne podlega zwolnieniu z VAT. Wiele wątpliwości podatników budzi jednak prawidłowe opodatkowanie podatkiem VAT dodatkowych świadczeń, które towarzyszą wynajmowi, w szczególności dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej, gazu czy wywóz nieczystości (tzw. dostawa mediów). Wątpliwości podatkowych w tym zakresie można uniknąć w sytuacji, gdy najemca nabywa media samodzielnie, tj. otrzymuje faktury bezpośrednio od dostawców mediów. Wówczas dostawa mediów stanowi dostawę odrębną od samego najmu. Sytuacja ta jest jednak rzadkością. W praktyce to właściciel nieruchomości nabywa usługi dostarczania mediów. W takim przypadku właściciel nieruchomości otrzymuje faktury wystawione przez dostawców mediów zawierające podatek VAT naliczony według stawki VAT właściwej dla danej usługi lub towaru, np. dostawa wody podlega opodatkowaniu VAT według obniżonej stawki VAT 8%, natomiast dostawa energii elektrycznej podlega opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT 23%. Następnie właściciel nieruchomości przenosi koszt mediów na jej najemcę. Przeniesienie kosztów mediów może następować na dwa sposoby:

- jako refaktura kosztów mediów. Taka refaktura może następować poprzez wystawienie faktury za dostawę mediów jako faktury odrębnej od faktury dokumentującej czynsz najmu. Alternatywnie, refaktura kosztów mediów może następować poprzez wskazanie kosztów mediów na fakturze dokumentującej czynsz najmu, lecz w osobnej pozycji, - poprzez doliczenie kosztów mediów do czynszu najmu. Wówczas wysokość czynszu najmu zostaje odpowiednio podwyższona o koszty mediów.