Abstrakt

Realizując inwestycję budowlaną, inwestor w trakcie trwania prac budowlanych może dojść do wniosku, że chce jednak zrealizować inwestycję nieco inaczej. Potrzeba zmiany może wyniknąć naturalnie, wraz ze zmieniającymi się oczekiwaniami czy potrzebami inwestora. Czasem motorem zmian są podpowiedzi innych, nierzadko kierownika budowy. Inwestor nie jest definitywnie związany kształtem przedsięwzięcia, jaki wynika wprost z zatwierdzonego decyzją o pozwoleniu na budowę projektu budowlanego. Istnieje możliwość zmiany pewnych elementów inwestycji w trakcie prowadzenia robót budowlanych. Niektóre zmiany nie będą wymagały nawet żadnej interwencji w treść wydanego pozwolenia na budowę, a jedynie odpowiedniej adnotacji w projekcie budowlanym. Są jednak i takie zmiany realizowanego przedsięwzięcia, które wymagają sporządzenia nowego projektu budowlanego i wystąpienia o zmianę pozwolenia na budowę. Chodzi tu o tzw. istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.; dalej PrBudU), w brzmieniu nadanym ustawą z 20.2.2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2015 r. poz. 443), roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29–31. Przepis ten, w brzmieniu obowiązującym do dnia 27.6.2015 r. wskazywał, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29–31. Różnica wbrew pozorom niebagatelna, zwłaszcza dla tych wszystkich, którzy przed uprawomocnieniem się decyzji o pozwoleniu na budowę rozpoczęli budowę, ale nie to stanowi tu przedmiot niniejszego artykułu. Wydane na rzecz inwestora pozwolenie na budowę może być, w okresie jego ważności, zmienione. Zmianie mogą podlegać rozwiązania przyjęte w projekcie budowlanym. Co do zasady wiąże się do z koniecznością uzyskania decyzji o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę. Nie wszystkie jednak zmiany projektu budowlanego obligować będą inwestora do uzyskania decyzji o zmienia decyzji o pozwoleniu na budowę, a jedynie takie zmiany, które kwalifikuje się jako istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę (art. 36a ust. 1 PrBudU). Z kolei istotne odstąpienie od projektu budowlanego złożonego wraz ze zgłoszeniem budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a PrBudU lub przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1b PrBudU, wobec którego właściwy organ nie wniósł sprzeciwu, jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczącej całego zamierzenia budowlanego. Kwalifikacji w tym zakresie dokonuje projektant, który w przypadku uznania, iż projektowana zmiana nie stanowi istotnego odstępstwa, zamieszcza w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia. Co do zasady musi być to projektant, który sporządził pierwotny projekt budowlany, bowiem zgodnie z art. 1 ust. 1 i ust. 2 pkt 6 ustawy z 4.2.1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (tekst jedn. Dz.U. z 2006 r. Nr 90, poz. 631 ze zm.) projekt budowlany jest utworem architektonicznym i stanowi przedmiot prawa autorskiego. Zmiana dokonana przez innego architekta jest możliwa jedynie w przypadku uzyskania zgody autora projektu i to na zasadach określonych w ustawie o prawie autorskim i prawach pokrewnych. Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia istotnego odstąpienia od projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, za to zdefiniował pojęcie nieistotnego odstąpienia, które stosownie do treści art. 36a ust. 5 PrBudU nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Ustawodawca wskazał, że nieistotny charakter ma zmiana, która nie dotyczy:

- zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu (art. 36a ust. 5 pkt 1 PrBudU), - charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji (art. 36a ust. 5 pkt 2 PrBudU),- zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne (art. 36a ust. 5 pkt 5 PrBudU), - zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (art. 36a ust. 5 pkt 6 PrBudU), - ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 36a ust. 5 pkt 7 PrBudU),