Abstrakt

W obrębie stosunku najmu możemy mieć do czynienia zarówno z różną właściwością rzeczową, jak i miejscową sądów kompetentnych do rozpoznania danego sporu. W ramach właściwości miejscowej uprawniony do rozpoznania sporów może być sąd właściwości ogólnej, czy też wybrany przez powoda w ramach właściwości przemiennej albo też ustalony przez strony w ramach właściwości wyłączonej bądź też sąd wyłącznie właściwy na kanwie przepisów KPC. Co więcej, nie tylko sąd powszechny może być uprawniony do rozpoznania sporów z tytułu umowy najmu. Strony umowy mogą bowiem poddać spory wynikłe na jej tle, także sądownictwu sądów polubownych.Generalną regułą, wyrażoną w art. 27 KPC, jest wytaczanie powództw przed sądem właściwym dla miejsca zamieszkania lub siedziby pozwanego, przy czym w przypadku roszczeń ze stosunku najmu, art. 37 KPC umożliwia powodowi wytoczenie powództwa według jego wyboru albo przed sąd właściwości ogólnej pozwanego albo przed sąd miejsca położenia nieruchomości. Najczęściej jednak strony bazując na normie art. 46 § 1 KPC, poddają spór pod rozstrzygnięcie wybranego sądu, z tym tylko zastrzeżeniem, iż w odniesieniu do poszczególnych roszczeń z tytułu umowy najmu zastosowanie mieć będzie czasem właściwość wyłączna sądu przewidziana przepisami KPC, której strony zmienić nie mogą poprzez umowę.Wynajmujący i najemca mogą też zawrzeć inne umowy procesowe dotyczące sądu właściwego do rozpoznawania powstałych między nimi sporów. Do umów tych zaliczyć należy umowy jurysdykcyjne i wspomniany już wyżej zapis na sąd polubowny. Podstawę prawną tych pierwszych stanowią przepisy art. 1104 i 1105 KPC statuujące dlań prawo do poddania na piśmie spraw o prawa majątkowe z umów najmu jurysdykcji sądów polskich lub jurysdykcji sądu prawa obcego. Natomiast przepis art. 1161 KPC pozwala na poddanie tego rodzaju sporu pod rozstrzygnięcie sądu polubownego.