Abstrakt

Aport nieruchomości z wysokim agio do spółki kapitałowej jest jednym z możliwych sposobów na efektywne planowanie podatkowe. Sprawne przeprowadzenie restrukturyzacji aktywów w obrębie grupy kapitałowej pozwala na daleko idące oszczędności podatkowe. W niniejszym artykule autor prezentuje możliwości optymalizacji podatkowej w postaci aportu nieruchomości z wysokim agio do spółki kapitałowej.Step-upStep-up to podwyższenie wartości podatkowej wybranych aktywów do poziomu ich aktualnej wartości rynkowej. Następuje ponowne ustalenie wartości początkowej całkowicie zamortyzowanego środka trwałego w wyniku czego podlega on ponownej amortyzacji. Zwiększenie wysokości przyszłych odpisów amortyzacyjnych powoduje zmniejszenie obciążeń podatkowych podatnika. Step-up jest szczególnie pożądany w sektorze nieruchomości, których wartości rynkowa wzrasta co roku. Może on być dokonany przy pomocy aportu nieruchomości z agio do specjalnie utworzonej w tym celu spółki kapitałowej. Spółka A posiadająca nieruchomość dokonuje jej aportu (z wysokim agio) do spółki kapitałowej B. Wartość nominalna udziałów w spółce B otrzymanych przez Spółkę A w zamian za aport będzie znacznie niższa od wartości rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem wkładu. Różnica między wartością rynkową nieruchomości, a wartością nominalną udziałów w spółce B. otrzymanych przez spółkę A zostanie przekazana na kapitał zapasowy spółki B (tzw. agio). Spółka A obejmie więc udziały w spółce B. o wartości nominalnej znacznie niższej aniżeli wartość rynkowa wniesionej nieruchomości. Na tym etapie transakcji dla spółki A powstanie (niewielki) przychód z tytułu wartości nominalnej udziałów w spółce B objętych w zamian za aport nieruchomości (art. 12 ust. 1 pkt 7 PDOPrU), natomiast dla spółki B nie powstanie żaden przychód niezależnie od tego, czy wartość aportu zostanie przekazana na kapitał zapasowy lub zakładowy (art. 12 ust. 4 pkt 4 i pkt 11 PDOPrU). Za wartość początkową środka trwałego otrzymanego w ramach aportu uważa się wartość ustaloną przez podatnika na dzień wniesienia wkładu, nie wyższą jednak od jego wartości rynkowej (art. 16g ust. 1 pkt 4 PDOPrU). Spółka B ustala wartość początkową nieruchomości w wysokości wartości rynkowej z dnia dokonania aportu. W ten sposób wartość aportowanej nieruchomości została zaktualizowana do poziomu aktualnej wartości rynkowej. W praktyce może to zostać wykorzystanie w planowaniu podatkowym w następujący sposób.

Przykład
Spółka B może dokonywać odpisów amortyzacyjnych od wartości rynkowej nieruchomości z dnia dokonania aportu, która wynosi kilkanaście milionów złotych. Spółka B wynajmuje nieruchomość spółce A, otrzymując w zamian co miesiąc czynsz w wysokości, jaką ustaliłyby między sobą podmioty niepowiązane. Tym samym spółka A pomniejsza swój dochód poprzez zaliczenia w koszty uzyskania przychodu opłat z tytułu najmu nieruchomości. Spółka B uzyskuje przychód z tytułu otrzymywanego czynszu, który jest pomniejszany przez odpisy amortyzacyjne od wartości rynkowej nieruchomości. Oszczędności podatkowe w skali grupy kapitałowej są znaczące.

1. wniesienie aportem z wysokim agio nieruchomości do spółki celowej,2. spółka celowa dokonuje wyceny nieruchomości według wartości rynkowej,3. oddanie w najem nieruchomości spółce A.