Abstrakt

Operaty szacunkowe, w których określana jest wartość nieruchomości, sporządzane są przez rzeczoznawców majątkowych zasadniczo w dwóch przypadkach, a mianowcie na indywidualne zlecenie zainteresowanego podmiotu, przykładowo w związku z obrotem nieruchomością, a konkretnie potrzebą upewnienia się co do jej rynkowej wartości, albo też na żądanie organu administracji publicznej lub wezwanie Sądu w związku z toczącym się konkretnym postępowaniem – przykładowo na potrzeby zbycia nieruchomości w drodze przetargu, w celu ustalenia wysokości odszkodowania w postępowaniu wywłaszczeniowym, wymierzenia opłaty adiacenckiej, czy też opłaty planistycznej. Wówczas operat szacunkowy jest podstawą orzeczenia kończącego postępowanie i jako taki stanowi dowód w postępowaniu administracyjnym. Postępowanie przed organami administracji publicznej w należących do właściwości tych organów sprawach indywidualnych rozstrzyganych w drodze decyzji administracyjnych, normuje Kodeks postępowania administracyjnego. Z zasad ogólnych KPA wynika, że organy administracji publicznej w toku postępowania stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego (art. 7 – tzw. zasada prawdy obiektywnej). Zasada ta została rozwinięta ponadto w art. 77 § 1, który stwierdza, że „Organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy”. Niezależnie od powyższego organ administracji publicznej zobowiązany jest do oceny „na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona” (art. 80 KPA). Zgodnie z wymienionymi regułami, w sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych operatach szacunkowych stanowiących podstawę decyzji administracyjnych, ocenianą okolicznością, która powinna zostać udowodniona, jest określona w tych operatach szacunkowych wartość nieruchomości. Sformalizowana przepisami prawa treść operatów szacunkowych zawiera w sobie uzasadnienie określonych w nich wartości nieruchomości i operaty te stanowią dowody w prowadzonych przed organami administracyjnymi sprawach. Organy mają ułatwione zadanie, ponieważ autorami operatów szacunkowych, których opracowanie wymaga wiadomości specjalych, są rzeczoznawcy majątkowi występujący jako biegli powołani w trybie art. 84 § 1 KPA: „Gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii”. W ramach cytowanych przepisów art. 7, 77 i 80 KPA opinie o wartości nieruchomości w formie operatów szacunkowych, wykonywanych przez biegłych rzeczoznawców majątkowych są oceniane przez organy administracji publicznej. Stosowana praktyka w odniesieniu do tej oceny przez organy administracji publicznej oraz przez samorządowe kolegia odwoławcze podlega kontroli przez sądy administracyjne w przypadkach składanych skarg przez zainteresowane strony. W odczuciu wielu rzeczoznawców majątkowych zarówno organy administracji publicznej, jak i samorządowe kolegia odwoławcze w postępowaniu odwoławczym, zbyt głęboko wkraczają w ocenę merytorycznej treści operatów szacunkowych z tego względu, że wymaga to wiadomości specjalnych. Wskazywano na to, że zarysowały się dwie przeciwstawne linie orzecznicze dotyczące operatów szacunkowych. W pewnych sytuacjach sądy administracyjne opowiadały się za pełną oceną prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych, obejmującą także ocenę czynności rzeczoznawcy majątkowego, natomiast innym razem składy orzekające prezentowały stanowisko, że ocena operatów nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych rzeczoznawców majątkowych.