Abstrakt
Przepisy o upadłości deweloperskiej są najlepszym dowodem tego, że dobre chęci ustawodawcy to za mało, by dana ustawa odniosła zamierzony cel. Pomimo bowiem słusznych założeń, w zasadzie wszystkie przepisy regulujące upadłość wobec dewelopera budzą uzasadnione wątpliwości, co znacznie ogranicza możliwość ich stosowania, a w konsekwencji ich efektywność. Zakres regulacji Przepisy regulujące odrębne postępowanie upadłościowe wobec deweloperów zostały wprowadzone do ustawy z 28.2.2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz.U. Nr 60, poz. 535 ze zm.; dalej UpNapPrU) na mocy ustawy z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377; dalej OchrNabLokU) i weszły w życie 29.4.2012 r. Ustawa ta, obok istotnych zmian w zakresie prowadzenia działalności deweloperskiej, wprowadza także nowe regulacje w zakresie postępowania upadłościowego wobec dewelopera. Są to przede wszystkim instytucje mające na celu wzmocnienie ochrony nabywców lokali:
1. środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę, 2. zasady i tryb zawierania umów deweloperskich, 3. obowiązki przedkontraktowe dewelopera, 4. treść umowy deweloperskiej, 5. prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej oraz 6. zasady postępowania ze środkami nabywców w przypadku upadłości dewelopera.Stosownie zaś do art. 36 OchrNabLokU, w Części Trzeciej UpNapPrU dodany został Tytuł Ia – „Postępowanie upadłościowe wobec deweloperów” (art. 4251–4255 UpNapPrU). Tym samym poza środkami ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, takimi jak: obligatoryjne zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, otwarcie mieszkaniowych rachunków powierniczych czy zapewnienie nabywcy gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej, ustawa deweloperska przewiduje także wprowadzenie do systemu prawa upadłościowego i naprawczego regulacji odnoszących się do sytuacji prawnej określonej grupy wierzycieli (tu: nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych) w razie ogłoszenia upadłości dewelopera. Intencją stworzenia nowego postępowania było zapewnienie szczególnej ochrony nabywcom lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych, na wypadek ogłoszenia upadłości dewelopera. Zmiana ta była pośrednio „wymuszona” orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego, który w postanowieniu z 2.8.2010 r. wskazał, że obowiązujące przepisy nie zapewniają dostatecznej ochrony nabywcom mieszkań i domów od deweloperów także z powodu braku odpowiednich regulacji zabezpieczających środki finansowe nabywców w przypadku upadłości deweloperów. Jednakże – mimo słusznych założeń – w praktyce stosowanie nowych przepisów okazało się znacznie utrudnione z uwagi na fakt, że nie ma jasności ani co do tego, kiedy należy je stosować, ani co do tego w jaki sposób powinna odbywać się ich realizacja.