Abstrakt

Roszczenia ze stosunku najmu, podobnie jak każde inne roszczenia o charakterze majątkowym, ulegają przedawnieniu. Zgodnie z ogólną regułą wyrażoną w art. 118 KC, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jak przyjmuje się w doktrynie, świadczenie okresowe to takie, które musi być, co do zasady, spełniane wielokrotnie, w regularnych, określonych odstępach czasu. Nie może być więc wątpliwości co do tego, iż tego rodzaju klasycznym świadczeniem jest świadczenie najemcy z tytułu czynszu najmu czy też innych opłat go obciążających, np. z tytułu dostaw mediów do lokalu oraz świadczenie z tytułu odsetek za nieterminowe regulowanie tych należności. Niektóre roszczenia z tytułu najmu mogą również ulegać 3-letniemu terminowi przedawnienia, nie będąc jednakże świadczeniami okresowymi, a wręcz przeciwnie stanowiąc świadczenia jednorazowe. Przykładem takim mogą być roszczenia odszkodowawcze stron umowy będących przedsiębiorcami. Przede wszystkim jednak zaakcentować trzeba, że normodawca wprowadził co do części roszczeń regulację szczególną w stosunku do art. 118 KC, zawartą w przepisie art. 677 KC. Zgodnie z nim roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.Niezaprzeczalnie, terminy przedawnienia roszczeń z tytułu umowy najmu nie mogą być skracane ani przedłużane przez czynność prawną, co nie oznacza jednak automatycznie, że strony w ramach swobody kontraktowej, nie mogą się umawiać co do samej wymagalności świadczenia poprzez chociażby odraczanie w czasie płatności określonych zobowiązań z korzyścią dla dłużnika. Co więcej, w odniesieniu do analizowanych roszczeń zastosowanie mieć będą także inne przepisy Tytułu VI Księgi pierwszej Kodeksu cywilnego, odnoszące się do zawieszenia czy też przerwania biegu terminu przedawnienia. Podobnie stosowany wprost będzie art. 120 KC zawierający ogólne reguły wymagalności świadczenia.Zdarzyć się może, że na kanwie stosunków najmu będziemy mieć do czynienia także z terminami prekluzyjnymi, czego przykładem może być ten, o którym mowa w art. 344 KC w zakresie powództw posesoryjnych najemcy przeciwko wynajmującemu o przywrócenie posiadania czy też zaniechanie jego naruszeń aczkolwiek problematyka ta wykracza poza przedmiot niniejszego opracowania.Uogólniając, stwierdzić należy, iż roszczenia z umowy najmu przedawniają się z upływem 3 lat od dnia ich wymagalności poza wyjątkami, o których będzie mowa poniższej.