Abstrakt

Poniższy artykuł omawia umowę ustanawiającą hipotekę na rzecz administratora hipoteki jako podstawę wpisu w księdze wieczystej. Analizie poddane jest znaczenie pojęcia „zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności”, stanowiącego niezbędny składnik umowy ustanawiającej tzw. hipotekę konsorcjalną, wymagany dyspozycją art. 68² ust. 3 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.; dalej KWU). Zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności podlega obligatoryjnemu ujawnieniu w księdze wieczystej, w odrębnym polu elektronicznej księgi wieczystej („inne informacje”), obok podstawowych danych dotyczących każdej hipoteki umownej (oznaczenie wierzytelności i stosunku prawnego). Zdaniem autora zakres znaczeniowy pojęć „oznaczenie wierzytelności” i „zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności” nie pokrywa się. W konsekwencji, każdorazowo w umowie ustanawiającej hipotekę na rzecz administratora hipoteki (art. 68² KWU) konieczne jest, poza wskazaniem wierzytelności i stosunku prawnego, dodatkowo określenie zakresu zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności. Brak zakresu zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności w umowie ustanawiającej tzw. hipotekę konsorcjalną (art. 68² KWU) stanowi przeszkodę do wpisu skutkującą oddaleniem wniosku o wpis (art. 626⁹ KPC). d 20.2.2011 r. ustawa o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 131, poz. 1075) wprowadziła do polskiego prawa hipotecznego instytucję administratora hipoteki. Zgodnie z art. 68² ust. 1 KWU (w brzmieniu obowiązującym od 20.2.2011 r.) w celu zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia, wierzyciele powołują administratora hipoteki. W umowie ustanawiającej hipotekę należy określić zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu służą (art. 68² ust. 3 KWU). Zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz określenie przedsięwzięcia, stanowią istotne i niezbędne elementy treści umowy ustanawiającej hipotekę na rzecz administratora hipoteki. Brak ujawnienia w umowie o ustanowieniu hipoteki elementów wskazanych w art. 68² ust. 3 KWU, będącymi istotnymi elementami treści umowy, skutkować będzie jej nieważnością (art. 58 § 1 KC). Umowa powołująca administratora hipoteki nie jest przedmiotem badania sądu wieczystoksięgowego, w przeciwieństwie do umowy ustanawiającej hipotekę konsorcjalną, której ocena, jako dokumentu mającego stanowić podstawę wpisu, mieści się w kognicji sądu wieczystoksięgowego, zwłaszcza przez pryzmat tego, czy zawiera treści, statuowane art. 68ust. 3 KWU. Wobec daleko idących konsekwencji braku określenia w umowie ustanawiającej hipotekę zakresu zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcia, którego sfinansowaniu służą, należy podjąć próbę wyjaśnienia znaczenia tychże pojęć. Przy czym ramy niniejszego opracowania zostaną ograniczone do omówienia znaczenia pojęcia „zakresu zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności”, użytego przez ustawodawcę w art. 68² ust. 1 KWU, bowiem jedynie te dane, będące przedmiotowo istotnym elementem umowy ustanawiającej hipotekę na rzecz administratora hipoteki, podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej (§ 52 pkt 1m rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 20.8.2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym, Dz.U. Nr 162, poz. 1575 ze zm.; dalej ZakłKWInfR). Samo przedsięwzięcie, jakkolwiek stanowiące essentialia negotii umowy ustanawiającej hipotekę konsorcjalną, nie jest odzwierciedlane w treści wpisu hipoteki w księdze wieczystej, a jako takie pozostanie poza zakresem niniejszych rozważań.