Abstrakt

Ustawa z 13.6.2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz.U. z 2013 r. poz. 829; dalej DeregulZawU) wprowadziła istotne zmiany w ustawie 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej GospNierU). Nowe rozwiązania prawne przyjęte w art. 8 DeregulZawU weszły w życie 1.1.2014 r. i będą miały zastosowanie do umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, poczynając od tego dnia. Jakkolwiek, z uchwaleniem tej długo oczekiwanej ustawy wiązano nadzieje urzeczywistnienia nieskrępowanej wolności gospodarczej, to regulacje odnoszące się umowy pośrednictwa budzą poważne zastrzeżenia natury prawnej. W świetle przyjętych zmian konstrukcję umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami statuuje znowelizowany art. 180 GospNierU w brzmieniu: „zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności”. Nie można wobec powyższego oprzeć się wrażeniu, że wejście w życie przytoczonego przepisu kreuje nową postać umowy pośrednictwa. Analizując znowelizowane unormowania ustawowe, nie sposób nie zauważyć, iż tkwią w nich pewne niedoskonałości. O istocie umowy pośrednictwa przesądzał dotychczas art. 180 ust. 4 GospNierU, który stanowił, że przez umowę pośrednictwa, pośrednik w obrocie nieruchomościami zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w art. 180 ust. GospNierU, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi w obrocie nieruchomościami lub podmiotowi, o którym mowa w art. 179 ust. 3 GospNierU, wynagrodzenia. Przywołana regulacja była wyrazem cywilnoprawnego uporządkowania tej problematyki i powinna stanowić podstawę do regulacji uzupełniających w obszarze pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zawartych w powołanych ustawach. Jednakże w wyniku nowelizacji nastąpiła daleko idąca modyfikacja stosunku prawnego pośrednictwa. Powołana została bowiem jedynie szczątkowa umowa pośrednictwa z nadaną ustawowo formą pisemną zastrzeżoną pod rygorem nieważności. Jakkolwiek, nadana forma ad solemnitatem, jak również akcentowany obowiązek ubezpieczenia OC, zasługują niepodważalnie na aprobatę, to jednak brak właściwego otoczenia tych przepisów, czyni pozostawione szczątkowe unormowania ułomnymi. Próba przybliżenia charakteru prawnego umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i zdefiniowania jej istoty, obnaża niedopracowane przepisy nowej ustawy, wskazując na potencjalne problemy interpretacyjne. Koniecznym jest zauważyć, że aby do umowy pośrednictwa zastosować odpowiednio przepisy o umowie zlecenia na podstawie art. 750 KC, muszą być spełnione łącznie dwie przesłanki – nie tylko musi być to umowa o świadczenie usług, ale ponadto nie może ona być uregulowana innymi przepisami. Być może, biorąc pod uwagę realia praktyki obrotu gospodarczego, bardziej korzystne byłoby jeszcze dalej idące radykalne podejście podważające sens wprowadzania odrębnej regulacji umowy pośrednictwa, co dałoby możliwość stosowania poprzez art. 750 KC odpowiednio przepisów umowy zlecenia. Nadmienić należy, że w taki właśnie sposób funkcjonowało pośrednictwo przed wejściem w życie GospNierU, tj. przed 1998 r. Dywagując w sferze trafności rozwiązań legislacyjnych, niesporny jest pogląd, o konieczności doprecyzowania przepisów, a w szczególności zdefiniowania samego pojęcia umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i dookreślenia elementów przedmiotowo istotnych, które identyfikują konkretny typ umowy. Wszakże brak pełnego unormowania pociąga za sobą wiele ujemnych skutków. W szeregu przypadków powstawały spory na tle kwalifikacji prawnej umowy pośrednictwa. Znane są również przykłady umów nazywanych umowami pośrednictwa, które w rzeczywistości miały z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami niewiele wspólnego. Powstaje zwłaszcza na tym tle wątpliwość, czym ma się różnić umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, od innych umów podobnych zawartych w KC. Są to w gruncie rzeczy pytania o istotne warunki (essentialia negotii) umowy pośrednictwa, odróżniające ją od innych umów nazwanych. Te wątpliwości niejednokrotnie znajdowały odbicie w orzecznictwie sądowym.