Nieruchomości
nr 11/2014
Wybrane aspekty optymalizacji sprzedaży nieruchomości w podatkach dochodowych
Abstrakt
Celem niniejszego artykułu jest wskazanie, w jaki sposób podatnicy powinni kształtować swoje stosunki cywilnoprawne, których przedmiotem jest sprzedaż nieruchomości, aby zredukować wysokości potencjalnych zobowiązań podatkowych z tego tytułu. Autor dokonuje analizy przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (PDOPrU) oraz ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PDOFizU) przez pryzmat dostępnych i dozwolonych metod optymalizacji podatkowej.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z zadatkiem w wysokości 90%
Osoby fizyczne chcące uniknąć płacenia podatku powinny poczekać z sprzedażą nieruchomości 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a PDOFizU), jednakże niektórym osobom z różnych względów może zależeć na szybkiej sprzedaży nabytej nieruchomości. W takiej sytuacji należy liczyć się z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego w wysokości 19%. Odpowiednio skonstruowana umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości pozwala na jej faktyczną sprzedaż na rzecz konkretnego podmiotu. Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą, czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć swoje interesy. Zawarcie umowy przedwstępnej będzie neutralne podatkowo na gruncie PDOFizU. Artykuł 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) PDOFizU wymienia jako źródło przychodów „odpłatne zbycie” nieruchomości, tymczasem umowa przedwstępna to tylko zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości. Właściwe zbycie nastąpi z chwilą zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy przedwstępnej nie powinno powodować obowiązku zapłacenia podatku dochodowego. Kolejnym istotnym elementem jest określenie wysokości zadatku, jaki otrzyma osoba fizyczna od kupującego z tytułu zawarciu umowy przyrzeczonej. Zadatek jest instytucją prawa cywilnego służącą zabezpieczeniu wykonania zobowiązań umownych. Zastosowanie tej instytucji, jak i określenie wysokości zadatku zgodnie z cywilistyczną zasadą swobody umów zależy wyłącznie od decyzji stron umowy. Strony powinny określić wysokość zadatku w taki sposób, aby jego kwota odpowiadała w jak największym stopniu przyszłej cenie sprzedaży nieruchomości. Zapłata 90% ceny nieruchomości w postaci zadatku przed zawarciem właściwej umowy sprzedaży nie powoduje przejścia własności na kupującego. Sprzedawca nadal jest właścicielem nieruchomości, pozostając jednocześnie zobowiązanym w przyszłości do przeniesienia jej własności na kupującego. Tym samym trudno mówić w takim przypadku o odpłatnym zbyciu nieruchomości powodującym konieczność zapłaty podatku dochodowego. Ostatnim ważnym zagadnieniem jest określenie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia właściwej umowy sprzedaży. Jeżeli sprzedający nabył nieruchomość w 2011 r., to przykładowo zawierając umowę przedwstępna w 2013 r., powinien w niej określić rok 2017 jako najwcześniejszą możliwą datę zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. W przeciwnym razie otrzymany zadatek będzie stanowił dla sprzedającego przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU), ponieważ nie upłynęło 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Reasumując, jeżeli sprzedający zawrze jedynie umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomość z kupującymi, w której strony określą wysokość zadatku przykładowo na poziomie 90%, to po stronie sprzedającego nie powstanie z tego tytułu żaden przychód, pod warunkiem że właściwa umowy sprzedaży zostanie zawarta po upływie 5 lat, od końca roku kalendarzowego w którym sprzedawca nabył przedmiotową nieruchomość.