Abstrakt

W pierwszej części niniejszego cyklu przedstawione zostały ogólne zagadnienia związane z oceną stanu prawnego, technicznego i sytuacji ekonomicznej, wspólne dla wszystkich grup nieruchomości. W kolejnych częściach zostanie przedstawiona specyfika poszczególnych typów budownictwa wraz z charakterystyką użytkową, techniczną oraz ekonomiczną.Holistyczne ujęcie wszystkich nieruchomości występujących na rynku nie jest możliwe ze względu na istotne różnice występujące pomiędzy nimi. Charakterystyka użytkowa budynku jest wypadkową wielu czynników wpływających na nieruchomość w procesie budowy i późniejszego użytkowania takich jak:

1. tło historyczne w okresie budowy i użytkowania – poznanie uwarunkowań społeczno-ekonomicznych jest przydatne w zrozumieniu zamierzeń projektantów i zastosowanych rozwiązań. Kontekst historyczny np. ogromny deficyt mieszkań w zniszczonych działaniami wojennymi miastach tłumaczy ograniczoną funkcjonalność lokali mieszkalnych (pokoje przechodnie, nyże) spowodowaną podziałami dużych lokali mieszkalnych w kamienicach na mniejsze; 2. zużycie moralne (użytkowe) – na przestrzeni lat w istotny sposób ulegają zmianie wymagania użytkowników nieruchomości, dlatego też funkcjonalność starszych budynków może być ograniczona np. powszechne w XIX wieku wspólne toalety na piętrach są obecnie anachronizmem – wygospodarowanie łazienek w lokalach zmniejsza ich powierzchnię i może powodować ograniczenia w funkcjonalności; 3. wytyczne w zakresie projektowania (normatywy) – wprowadzanie zmian w zakresie norm budowlanych oraz warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki często związane były ze zmianami w zakresie minimalnych warunków, jakie powinny spełniać lokale mieszkalne (np. na podstawie zmian z 1960 r. zmniejszona została minimalna powierzchnia pokoi z 10 do 8 m² oraz dopuszczona została możliwość budowania tzw. ciemnych kuchni bez dostępu do światła słonecznego); 4. wprowadzanie nowych technologii – ze względu na monopolistyczną rolę państwa w zakresie budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego przed 1989 r. zmiany w zakresie normatywów budowlanych były ściśle związane z wdrażaniem nowych technologii. Dlatego też charakterystyka poszczególnych grup budownictwa jest zbliżona, np. proces wznoszenia budynków w technologii wielkopłytowej był bardzo podobny na terenie całego kraju.