Abstrakt

Polski ustawodawca uregulował dość szczegółowo sytuacje, w których dochodzi do zmiany wynajmującego w drodze sprzedaży przedmiotu najmu. Stosowne normy prawne ulokowane zostały w Kodeksie cywilnym – jest to art. 678 KC oraz w Kodeksie postępowania cywilnego, mowa tu o art. 1002 KPC. Choć oba przywołane przepisy regulują przypadki, w których dochodzi do zmian podmiotowych po stronie wynajmującego w drodze sprzedaży, to jednak przepisy te przewidują dalece odmienne skutki prawne dla stron w zależności od tego, czy sprzedaż przedmiotu najmu odbywa się w warunkach wolnorynkowych czy też w ramach egzekucji komorniczej.Wzajemna relacja pomiędzy przepisami art. 678 KC i 1002 KPCZgodnie z art. 678 § 1 i 2 KC w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Natomiast po myśli przepisu art. 1002 KPC z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.Dokonując wstępnej analizy obu tych norm, można dojść do wniosku, że przepis art. 1002 KPC stanowi niejako kontynuację reguły wyrażonej w art. 678 KC w tym zakresie. Reguluje on bowiem wstąpienie nowego właściciela w prawa wynajmującego w takim kształcie jaki wynika z uzgodnień najemcy i zbywcy, mających odzwierciedlenie w treści umowy, aczkolwiek odmienna jest data wstąpienia w owe prawa i obowiązki, jako że w przypadku zbycia przedmiotu umowy jest to chwila dokonania czynności prawnej i strony nie mogą określić tej daty w drodze konsensusu, jako daty przyszłej, zaś w omawianym przypadku datę wstąpienia stanowi dzień uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysądzeniu własności. Dalece odmienne są jednakże uprawnienia wynajmującego w zakresie wypowiedzenia najmu, albowiem w przypadku nabycia przedmiotu najmu w drodze licytacji nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia. Oczywiście skutek ten dotyczy jedynie takiej umowy najmu, która istniała w chwili zajęcia nieruchomości, albowiem zgodnie z treścią art. 930 § 3 KPC obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu jest nieważne.Warto przy tej okazji rozważyć wzajemną relację pomiędzy przepisami art. 678 KC i 1002 KPC. Pierwszy z przepisów w paragrafie drugim wprowadza zasadę kontynuacji stosunku najmu, stanowiąc, że nabywca przedmiotu najmu nie może wypowiedzieć umowy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Z kolei art. 1002 KPC reguluje w istocie dwie sytuacje. Jedną, gdy umowa najmu została zawarta na czas oznaczony krótszy lub równy okresowi 2 lat kalendarzowych i tu ustawodawca zapewnił dalsze bezwarunkowe kontynuowanie umowy najmu oraz sytuację, w której umowa trwać miała dłużej niż 2 lata, niezależnie od formy w jakiej została ona zawarta. W drugim ze wskazanych przypadków nowy wynajmujący może w zakreślonym ustawowo terminie wypowiedzieć najem, a konkretnie może on to uczynić skutecznie w okresie 1 miesiąca od dnia uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, zachowując roczny termin wypowiedzenia. Przepis art. 1002 KPC stanowi zatem wyłom od materialnoprawnej zasady zakazu wypowiadania najmu przed terminem, na jaki został on zawarty, jeżeli umowa została sporządzona z datą pewną, a przedmiot umowy wydany. Taki wyjątkowy charakter przepisu oddziałuje z kolei na sposób jego interpretacji w tym sensie, iż nie jest możliwe domniemywanie treści wprost z niego nie płynących. Normy tej nie sposób też traktować do końca jako przepisu o charakterze proceduralnym, albowiem nie ma on znaczenia dla przebiegu postępowania egzekucyjnego, a wprost ingeruje w prawa i obowiązki stron stosunku najmu. Zgodnie zaś z zasadami techniki prawodawczej przepis prawa materialnego powinien możliwie bezpośrednio i wyraźnie wskazywać kto, w jakich okolicznościach i jak powinien się zachować zaś w przepisach proceduralnych określa się sposób postępowania przed organami albo instytucjami, strony i innych uczestników postępowania, ich prawa i obowiązki w postępowaniu oraz rodzaje rozstrzygnięć, które zapadają w postępowaniu i tryb ich wzruszania. A zatem skoro przepis ten ma charakter materialnoprawny, to w zakresie jej stosowania podlega on tym samym regułom, co inne przepisy materialnego prawa cywilnego.Podkreślić trzeba, iż z uprawnienia do wypowiedzenia najmu nabywca może skorzystać jedynie w okresie miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Po tym okresie nabywca traci rzeczone uprawnienie, a stosunek najmu winien być kontynuowany do chwili, gdy upłynie okres, na jaki został on zawiązany. Oczywiście będzie możliwe jego wypowiedzenie w przypadkach przewidzianych umową, stosownie do treści art. 673 § 3 KC.W tym miejscu trzeba też wspomnieć, że do daty nowelizacji przepis ów przewidywał, iż z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. Powyższe powodowało, iż w sytuacji gdy na dokumencie umowy widniała data pewna stosowano przepis art. 678 KC w pełnej rozciągłości, co tym samym rodziło skutek w postaci niemożności wypowiedzenia najmu przez nabywcę. Powyższe rozwiązanie powodowało, że dłużnicy obciążali nieruchomość „pozornymi” umowami najmu, co skutecznie odstraszało potencjalnych licytantów. Problem ten znalazł odzwierciedlenie w uzasadnieniu do projektu ustawy nowelizującej KPC, gdzie wyraźnie zaakcentowano, że w ówcześnie obowiązującym stanie prawnym, w przypadku sprzedaży nieruchomości nie było w ogóle możliwości rozwiązania umów najmu zawartych na czas określony i była to jedna z istotnych przyczyn obniżających efektywność postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. Dostrzeżono także, iż nowelizacja nawiąże do unormowania istniejącego w Prawie upadłościowym i naprawczym, wobec czego przyczyni się ona do zwiększenia spójności egzekucji według KPC oraz likwidacji masy upadłości w postępowaniu upadłościowym. Głównym jednak celem wprowadzenia proponowanych projektem rozwiązań było podniesienie skuteczności egzekucji z nieruchomości. Zmianę tę należy ocenić pozytywnie, albowiem obecnie odnotowywanych jest coraz więcej przypadków egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości stanowiących przedmiot najmu.