Nieruchomości

nr 9/2013

Zmiana stron umowy najmu i dzierżawy w czasie obowiązywania umowy, cz. II

Katarzyna Siwiec
Autorka jest radcą prawnym w Kielcach i tam prowadzącym własną kancelarię, w której w przeważającej mierze zajmuje się problematyką dotyczącą najmu lokali użytkowych, [email protected]
Abstrakt

Wnoszenie przez najemców i dzierżawców swoich przedsiębiorstw aportem do spółki może się okazać wysoce niekorzystne, a to z tego względu, że przejdą na nowy podmiot jedynie uprawnienia z umów najmu i dzierżawy, zaś obowiązki z tych stosunków obligacyjnych ciążyć będą nadal na stronie umowy.

Procesy transformacyjne w spółkach posiadających status wynajmującego i wydzierżawiającego

W przypadku wynajmujących i wydzierżawiających, mających formę spółek handlowych i trudniących się zawodowo najmem i dzierżawą lokali komercyjnych, najczęściej dochodzi do połączenia się ich z inną spółką, rzadziej zaś podziału czy przekształcenia w inną formę prawną. Niezależnie jednak od rodzaju transformacji w obrębie spółki, nie pozostaje ona bez wpływu na to, jaki podmiot będzie występował następczo w charakterze wynajmującego bądź wydzierżawiającego.

W pierwszej kolejności zauważyć trzeba, iż w myśl art. 492 § 1 KSH połączenie może być dokonane:

1) przez przeniesienie całego majątku spółki (przejmowanej) na inną spółkę (przejmującą) za udziały lub akcje, które spółka przejmująca wydaje wspólnikom spółki przejmowanej (łączenie się przez przejęcie),

2) przez zawiązanie spółki kapitałowej, na którą przechodzi majątek wszystkich łączących się spółek za udziały lub akcje nowej spółki (łączenie się przez zawiązanie nowej spółki).

Skutek połączenia się spółek niezależnie od tego, czy połączenie to następuje przez przejęcie (art. 492 § 1 pkt 1 KSH) czy przez zawiązanie nowej spółki (art. 492 § 1 pkt 2 KSH) reguluje z kolei art. 494 § 1 KSH, stanowiąc, że spółka przejmująca albo spółka nowo zawiązana wstępuje z dniem połączenia we wszystkie prawa i obowiązki spółki przejmowanej albo spółek łączących się przez zawiązanie nowej spółki.

Nie może być wątpliwości, iż w takim przypadku mamy do czynienia z sukcesją uniwersalną, która to, co do zasady, w przeciwieństwie do singularnej, prowadzi do nabycia ogółu zarówno praw, jak i obowiązków związanych z majątkiem spółki przejmowanej czy łączącej się poprzez zawiązanie nowej spółki. Zaznaczyć dodatkowo należy, iż nowa spółka wchodzi niejako w miejsce spółki łączonej, także w zakresie praw i obowiązków wynikających z umów wzajemnych. Cytowany wyżej przepis art. 494 KSH przesądza w odniesieniu do analizowanych tu umów, że przekształcenie podmiotowe wynajmującego lub wydzierżawiającego jest całkowite oraz że na spółkę przejmującą lub nowo zawiązaną, z mocy samego prawa, przechodzą wszelkie prawa i obowiązki wynikające z tych stosunków. Tym samym uznać trzeba, że od dnia połączenia, którym to dniem jest dzień wpisania połączenia do rejestru właściwego według siedziby, odpowiednio spółki przejmującej albo spółki nowo zawiązanej, spółki te uzyskują status odpowiednio wynajmującego lub wydzierżawiającego, bez konieczności dokonywania jakichkolwiek dodatkowych czynności względem drugiej ze stron umowy.

Choć zdecydowanie rzadziej, to jednak dochodzi na rynku nieruchomości także do podziału spółek posiadających status wynajmującego i wydzierżawiającego, dlatego też wypada zaakcentować również i tę możliwość. Zgodnie z obowiązującym KPC o spółkę kapitałową, za wyjątkiem akcyjnej, w której kapitał zakładowy nie został pokryty w całości, można podzielić. Stosownie do dyspozycji przepisu art. 529 § 1 KSH podział może być dokonany: [...]