Abstrakt

Na mocy ustawy z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377; dalej OchrNabLokMU) do polskiego systemu prawnego wprowadzona została instytucja tzw. upadłości deweloperskiej. Pomimo tego że od wejścia w życie przedmiotowego aktu minął krótki okres czasu i w konsekwencji nie wykształciła się jeszcze praktyka stosowania przepisów regulujących odrębne postępowanie upadłościowe wobec deweloperów, w Ministerstwie Sprawiedliwości¹ trwają prace nad zreformowaniem norm prawnych regulujących upadłość deweloperską. W niniejszej publikacji autor przedstawił główne założenia, na których ma opierać się nowelizacja prawa w zakresie odrębnego postępowania upadłościowego wobec deweloperów.

Ratio legis instytucji upadłości deweloperskiej

Jednym z podstawowych praw człowieka, które sprzyja poszanowaniu godności człowieka, jest prawo do lokalu mieszkalnego, czyli do posiadania tzw. dachu nad głową. Przedmiotowe prawo do lokalu mieszkalnego wynika z międzynarodowych aktów prawnych² oraz z Konstytucji RP (art. 75 ust. 1)³. Dlatego też na państwie spoczywa obowiązek prowadzenia polityki sprzyjającej realizacji prawa do mieszkania oraz obowiązek przeciwdziałania zjawisku bezdomności. Jedną z form przedmiotowej polityki państwa jest zabezpieczenie przez ustawodawcę praw nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w postępowaniu upadłościowym. Powyższa teza znalazła potwierdzenie w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego, który stwierdził, że istotną lukę w polskim systemie prawnym stanowi brak przepisów zapewniających dostateczną ochronę nabywcom mieszkań i domów od deweloperów przez brak odpowiednich regulacji zabezpieczających środki finansowe nabywców w przypadku upadłości deweloperów (postanowienie TK z 2.8.2010 r., S 3/10, Legalis).

W związku z powyższym zasadniczym celem postępowania upadłościowego wobec deweloperów jest ochrona interesów nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych z uwagi na przedmiot świadczenia, jakie ma do zrealizowania deweloper w stosunku do nich. W konsekwencji normy prawne regulujące postępowanie upadłościowe wobec deweloperów powinny przewidywać pewne wyjątki do naczelnej zasady postępowania upadłościowego, jaką jest zasada dominacji grupowego interesu wierzycieli (określana w literaturze przedmiotu mianem zasady nadrzędności wspólnego interesu wierzycieli⁴ lub dominacji ogólnego interesu wierzycieli⁵), tak aby sprzyjały realizacji prawa do lokalu mieszkalnego.

Upadłość deweloperska według art. 425¹–425⁵ PrUpNapU

Postępowanie upadłościowe wobec deweloperów zostało uregulowane w trzeciej części ustawy prawo upadłościowe i naprawcze (art. 425¹–425⁵ ustawy z 28.2.2003 r., tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 1112; dalej PrUpNapU). Jest to tzw. odrębne postępowanie upadłościowe, którego regulacje mają zastosowanie wyłącznie do przedsiębiorcy w rozumieniu przepisów KC, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej⁶ zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Przepisy te są przepisami lex specialis w stosunku do przepisów ogólnych PrUpNapU⁷.

Uprzywilejowanie nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach postępowania upadłościowego wobec deweloperów zostało oparte w głównej mierze na możliwości odzyskania przynajmniej części środków zainwestowanych w nabycie lokalu w zakresie proporcjonalnym do wartości już zrealizowanej części inwestycji oraz na koncepcji kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Urzeczywistnienie przedmiotowej koncepcji zostało oparte na dwóch zasadniczych założeniach (tj. instytucji odrębnej masy upadłości oraz instytucji zgromadzenia nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych).

Odrębna masa upadłości

Instytucja odrębnej masy upadłości jest centralnym elementem postępowania upadłościowego wobec deweloperów. Jej funkcja sprowadza się do zabezpieczenia interesów nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych⁸. W myśli art. 425² ust. 1 PrUpNapU w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych⁹, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty wnoszone przez nabywców na podstawie art. 425⁴ ust. 1 pkt 2 PrUpNapU, stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych tym przedsięwzięciem. Przyjęte rozwiązanie legislacyjne tworzy uprzywilejowaną grupę wierzycieli w postaci nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, którym przysługuje prawo zaspokojenia swoich wierzytelności z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami ze składników majątkowych tworzących osobną masę upadłości¹⁰. Przy czym powstaje tyle odrębnych mas upadłości, ile było realizowanych poszczególnych przedsięwzięć deweloperskich w dacie ogłoszenia upadłości (art. 425² ust. 2 PrUpNapU). Rozwiązanie to ma na celu skorelowanie środków zainwestowanych przez przyszłych nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych z nieruchomością, na której inwestycja jest prowadzona. Oznacza to, że ustawodawca wykluczył [...]