Abstrakt

Ustawa z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377; dalej Ochr­Nab­LokMU) obowiązuje już w prawie polskim od ponad roku, ale ze względu na jej liczne wady¹ wykładnia przepisów tej ustawy nadal rodzi w praktyce liczne kontrowersje. Dotyczy to również interpretacji terminu „rozpoczęcie sprzedaży”, który stanowi podstawową przesłankę do oceny obowiązków dewelopera w okresie przejściowym.

Znaczenie terminu

Zgodnie z art. 3 pkt 10 Ochr­Nab­LokMU, rozpoczęcie sprzedaży oznacza podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego². Powyższe pojęcie ma podstawowe znaczenie dla wykładni art. 37 Ochr­Nab­LokMU, który wyłącza obowiązek dewelopera dotyczący zapewnienia nabywcom środków ochrony przewidzianych w art. 4 Ochr­Nab­LokMU, gdy rozpoczęcie sprzedaży w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego nastąpiło przed 29.4.2012 r. (tj. przed datą wejścia w życie przepisów Ochr­Nab­LokMU). Deweloper nie musi otwierać wtedy mieszkaniowego rachunku powierniczego (otwartego ani zamkniętego³) i może przyjmować płatności od nabywców na zwykły rachunek bankowy. W takiej sytuacji deweloper jest zobowiązany, aby w prospekcie informacyjnym zamieścić w sposób widoczny dla nabywcy informację o niestosowaniu środków ochrony (art. 38 Ochr­Nab­LokMU). Pojęcie rozpoczęcia sprzedaży jest również istotne w kontekście art. 17 Ochr­Nab­LokMU. Zgodnie z powołanym przepisem deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, zobowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Prospekt taki powinien być zatem przygotowany jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży⁴.

Podanie informacji do publicznej wiadomości

Termin „sprzedaż” w definicji, którą zamieszczono w art. 3 pkt 10 Ochr­Nab­LokMU, ma znaczenie ekonomiczne, a nie prawne. Chodzi o odpłatne zbywanie przez dewelopera lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Nie należy tych transakcji utożsamiać z umową sprzedaży (art. 535 KC).

Najważniejszym elementem definicji rozpoczęcia sprzedaży jest – stosownie do art. 3 pkt 10 Ochr­Nab­LokMU – podanie informacji do publicznej wiadomości. Chodzi o przekazanie komunikatu językowego do nieokreślonego kręgu adresatów, że deweloper oferuje lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego. Nie spełnia tej przesłanki dostarczenie wiadomości do określonych, wybranych adresatów, np. listem albo pocztą elektroniczną.

Podaniem informacji do publicznej wiadomości są wszelkiego rodzaju reklamy i ogłoszenia, niezależnie od ich formy oraz kanału komunikacji, o ile potencjalnie może je odebrać dowolny adresat⁵. Przykładowo, chodzi o ogłoszenie prasowe, reklamę radiową, reklamę telewizyjną, billboard (reklamę wielkoformatową). Omawianą przesłankę spełnia również zamieszczenie informacji w Internecie⁶ – informacja może być umieszczona na stronie internetowej dewelopera albo innej osoby. Nie jest natomiast wystarczające wywieszenie komunikatu w biurze dewelopera, ponieważ nie jest on wtedy udostępniony do publicznej wiadomości. Informacje może przekazywać – do wiadomości publicznej – samodzielnie deweloper albo upoważniona przez niego osoba (np. wydawca prasowy). Na deweloperze spoczywa ciężar dowodu, że podał informacje do publicznej wiadomości i że nastąpiło to – na potrzeby stosowania art. 37 Ochr­Nab­LokMU – przed 29.4.2012 r. (art. 6 KC). Okoliczność ta może być wykazana za pomocą wszelkich środków dowodowych, np. egzemplarz gazety z ogłoszeniem, nagranie reklamy telewizyjnej, wydruk ze strony internetowej z datą pewną poświadczoną przez notariusza.

Charakter prawny informacji

Podana publicznie informacja powinna dotyczyć rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego. Deweloper ma przekazać komunikat językowy, w którym zgłasza gotowość do zawarcia umów dotyczących zbycia takich lokali lub domów. Z punktu widzenia cywilnoprawnego informację tę należy zakwalifikować jako zaproszenie do zawarcia umowy (art. 71 KC). Wbrew skojarzeniom semantycznym (wyrażenie: „oferowanie”) informacja taka nie jest ofertą w rozumieniu art. 66 § 1 KC, ponieważ nie wyraża stanowczej woli dewelopera co do zawarcia umowy, nie określa jej istotnych postanowień ani nie zachowuje wymaganej formy aktu notarialnego. Osobie, która otrzymała taką informację, nie przysługuje roszczenie wobec dewelopera o zawarcie umowy.

Dodatkowe przesłanki rozpoczęcia sprzedaży

W piśmiennictwie i w praktyce poważne spory budzi kwestia, czy do rozpoczęcia sprzedaży – oprócz wymogu dotyczącego podania informacji do publicznej wiadomości – konieczne jest [...]