Nieruchomości

nr 9/2013

Niezbędne elementy pozwu w postępowaniu upominawczym – dochodzenie zaległych opłat za lokal mieszkalny we wspólnocie mieszkaniowej, cz. I

Agnieszka Żelazna
Autorka jest aplikantem radcowskim, zatrudnionym na stanowisku starszego specjalisty ds. prawnych w firmie zajmującej się doradztwem prawnym oraz zarządzaniem i obrotem nieruchomościami.
Abstrakt

Brak płatności lub nieterminowe płacenie przez właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej obciążających ich opłat za lokale mieszkalne stanowi narastający problem, z którym coraz częściej borykają się wspólnoty, a przede wszystkim zarządzający nieruchomościami wspólnymi, zarządcy. Brak reakcji właściciela lokalu na kierowane do niego wezwania do zapłaty, czy też składane propozycje polubownego załatwienia zaistniałej sytuacji w drodze zawarcia ugody w sprawie rozłożenia na raty zaległych opłat za lokal mieszkalny, kończy się zwykle na drodze sądowej. Celem bowiem zaspokojenia swoich roszczeń wspólnota mieszkaniowa zmuszona zostaje do wytoczenia przeciwko opornemu dłużnikowi powództwa do sądu o zapłatę zaległych opłat, a niekiedy również dochodzenia zasądzonych już kwot na drodze postępowania egzekucyjnego.

Niniejsze opracowanie, które z uwagi na swoją obszerność zostało podzielone na części, ma na celu przedstawienie zasadniczych, niezbędnych elementów prawidłowo sporządzonego pozwu w postępowaniu upominawczym.

Dochodzenie roszczeń w postępowaniu upominawczym

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej WłLokU) należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość. Ustawa zawiera przy tym niezamknięty katalog składników kosztów zarządu, które uiszczane są przez właścicieli lokali zaliczkowo w formie bieżących opłat, płatnych z góry do 10. dnia każdego miesiąca.

Dochodzenie zaległych opłat na drodze postępowania upominawczego umożliwia wspólnocie uzyskanie nakazu zapłaty w dość niedługim czasie od daty wniesienia pozwu do sądu, a tym samym – w porównaniu z postępowaniem zwykłym – skraca okres oczekiwania na rozpatrzenie sprawy, a następnie dalszą egzekucję zasądzonych należności. Sprawa bowiem rozpatrywana jest na posiedzeniu niejawnym, a więc czas postępowania ulega skróceniu o konieczność przeprowadzenia analogicznego jak ma to miejsce w postępowaniu zwykłym, postępowania dowodowego. Powyższe ma jednak wyłącznie miejsce w sytuacji gdy z treści wniesionego pozwu nie wynikają okoliczności, uniemożliwiające wydanie przez sąd nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym, takie jak: oczywista bezzasadność roszczenia, wątpliwość co do przytoczonych w pozwie okoliczności, uzależnienie zaspokojenia zgłoszonego roszczenia od świadczenia wzajemnego, czy też w końcu okoliczność, iż miejsce pobytu pozwanego nie jest znane lub też sytuacja, gdy doręczenie nakazu zapłaty pozwanemu nie mogłoby nastąpić w kraju (por. art. 499 KPC). Niezależnie od powyższego, również sam sąd ma obowiązek uchylić z urzędu wydany przez siebie uprzednio w postępowaniu upominawczym nakaz zapłaty w sytuacji, gdy po jego wydaniu doręczenie pozwanemu nakazu nie mogło nastąpić w kraju lub z przyczyny wynikającej z braku wiedzy co do miejsca pobytu pozwanego, jak również wskutek ustalenia przez sąd, iż pozwany w chwili wniesienia pozwu nie miał zdolności sądowej lub zdolności procesowej, a braki te nie zostały usunięte w wyznaczonym terminie.

Z uzyskaniem, w stosunkowo krótkim czasie, prawomocnego rozstrzygnięcia sądu nie będziemy mięli do czynienia również wówczas, gdy pozwany w ustawowym terminie dwóch tygodni od dnia doręczenia mu nakazu zapłaty wniesie skutecznie od niego sprzeciw do sądu. Wówczas bowiem [...]