Abstrakt
Ustalenie przez podatnika zasad opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości zwłaszcza zabudowanych wiąże się często z dużymi trudnościami. Jednak nawet wśród niezwykle zagmatwanych i niejasnych regulacji VATU dotyczących obrotu nieruchomościami szczególne miejsce zajmują przypadki, w których przedmiotem dostawy jest grunt, na którym znajdują się obiekty (budynki lub budowle) przeznaczone do rozbiórki.
W praktyce obrotu gospodarczego nie należą do rzadkości transakcje, w których przedmiotem dostawy jest grunt zabudowany obiektem, który ze względu na stan techniczny lub stopień zużycia nie posiada żadnej wartości lub jest ona znikoma. Zdarza się też, iż podatnik nabywając grunt, zdecydowany jest dokonać rozbiórki znajdujących się na nim budynków lub budowli w celu realizacji własnych planów inwestycyjnych i już na etapie zawierania transakcji przesądzone jest, iż znajdujące się na gruncie obiekty zostaną rozebrane. Wspólnym mianownikiem tych transakcji jest fakt, iż celem nabywcy de facto zabudowanej nieruchomości jest wyłącznie nabycie gruntu. Na tle ww. stanów faktycznych pojawiają się wątpliwości – czy w tych przypadkach mamy do czynienia z dostawą nieruchomości zabudowanej, pomimo iż od strony ekonomicznej transakcja obejmuje wyłącznie grunt. Rozstrzygnięcie wskazanej powyżej kwestii ma zasadnicze znaczenie dla ustalenia zasad opodatkowaniu transakcji. Należy zwrócić uwagę, iż odpłatna dostawa gruntów niezabudowanych stanowi co do zasady czynność podlegającą opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT. Wyłącznie dostawa gruntów niezabudowanych innych niż tereny budowlane może korzystać z zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 9 VATU. Zważywszy na zwartą w ww. przepisie definicję terenu budowlanego –terenem budowlanym będzie grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W analizowanym przypadku przeznaczenie gruntu dla potrzeb nowej zabudowy w sposób oczywisty wykluczona możliwość zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 9 VATU. Wbrew pozorom dla większości podatników prostsze i korzystne jest uznanie, iż przedmiotem transakcji jest nieruchomość niezabudowana. Unikną w ten sposób wielu pułapek, jakie zastawia VATU w przypadku dostawy gruntu zabudowanego, w szczególności z uwagi na możliwość zastosowania jednego ze wskazanych w art. 43 VATU zwolnień dotyczących nieruchomości zabudowanych.
W obecnie obowiązujących przepisach VATU zostały wskazane dwa zwolnienia dotyczące budynków, budowli lub ich części:
1. wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU generalne zwolnienie z VAT dla budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem przypadków, gdy:
– dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
– pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata;
2. wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 a zwolnienie z VAT dostawy budynków, budowli lub ich części, nieobjętych generalnym zwolnieniem wskazanym w pkt 1, w stosunku do których podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego:
– przy ich nabyciu;
– wybudowaniu lub ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej tych obiektów.
Pomimo iż skutek zastosowania obu zwolnień regulacji jest taki sam – zwolnienie od podatku VAT dostawy budynku budowali lub ich części – to w praktyce stosowania przepisów VATU dla podatnika pomiędzy oboma zwolnieniami zachodzi zasadnicza różnica. Ustawodawca przewidział bowiem możliwość zrezygnowania przez podatnika z przysługującego mu zwolnienia. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 10 VATU, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części – jest to tzw. opcja opodatkowania dostawy. Jednak wybór opcji opodatkowania dostawy przysługuje jedynie, w przypadku gdy dostawa budynków, budowli lub ich części będzie korzystać z generalnego zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU. Nie ma natomiast zastosowania w przypadku [...]