Abstrakt

Nawiązując do poglądów I. Kanta wyrażonych już w „Krytyce Praktycznego Rozumu”¹, należy podkreślić, że istotnym czynnikiem racjonalności prawodawcy jest stanowienie dobrego, moralnie słusznego prawa powodującego u podmiotów je stosujących szacunek do moralności, mądrości, racjonalności wyników prac ustawodawcy. Tak szeroko pojmowana słuszność prawa rodzi poczucie bezpieczeństwa podmiotu prawnego stosującego prawo, który powinien, w oparciu o obserwację obowiązującego systemu prawa, mieć świadomość braku istnienia zagrożeń prawnych wobec jego osoby wynikającą z przestrzegania dobrego, mądrego, racjonalnego prawa. Od racjonalnego systemu prawa oczekuje się zatem, że będzie on systemem zupełnym – tj. uporządkowanym, niesprzecznym wewnętrznie zbiorem norm². W tym ujęciu zupełnym systemem prawa jest system pozbawiony luk prawnych.

Ostrożność w kształtowaniu słusznego, mądrego, racjonalnego, bezpiecznego dla podmiotów prawa systemu prawnego jest szczególnie istotna w zakresie opracowywania przepisów prawa administracyjnego, w którym autonomia stron w zakresie kształtowania stosunku prawnego ograniczona jest przepisami prawa do minimum. Właśnie w zakresie prawa administracyjnego istnieją jednak także regulacje niezupełne, powodujące niepewność podmiotu prawnego, dotyczącą możliwości zaistnienia negatywnych i ważkich dla niego konsekwencji spowodowanych nieściśle sformułowanymi, niejednoznacznymi przepisami prawnymi. Przypadkiem takim zdają się być przepisy ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej GospNierU). Chodzi o te przepisy ustawy, które regulują warunki wykupu z bonifikatą mieszkań stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa przez osoby fizyczne wynajmujące lokale mieszkalne na czas nieozna­czony.

Zasady zastosowania bonifikaty przy wykupie mieszkań komunalnych

Wykup z bonifikatą mieszkań przez najemców lokali stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa jest bardzo powszechną praktyką, traktowaną jako korzystna zarówno dla sprzedającego, jak i dla najemcy. Dotychczasowy właściciel dąży do wyprzedawania przede wszystkim lokali o niższym standardzie, jak i lokali w wymagających remontu budynkach o gorszym stanie technicznym. Powodem są koszty prac remontowych i inwestycyjnych, na które Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego przeważnie nie ma środków. Najemca, wykupując lokal mieszkalny, godzi się na proporcjonalne przyjmowanie tych obciążeń w zakresie wyznaczonym ustawą z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), mając na względzie rynkową wartość nabywanego lokalu, który wykupuje najczęściej za symboliczną część wartości rynkowej.

Wartość bonifikaty nie jest reglamentowana ustawowo. Oznacza to, że faktyczną granicę wartości bonifikaty wyznacza wyłącznie przekroczenie bariery między sprzedażą a darowizną³. W praktyce, często bonifikata ta sięga od 80% do 95% wartości nieruchomości. Z możliwości wykupu mieszkania przez dotychczasowego najemcę korzystają najemcy lokali o różnych wielkościach, o wartości rynkowej od kilkudziesięciu do nawet ponad 200 tys. zł. Wykup następuje zatem często nawet za 5% wartości mieszkania, a więc za cenę od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.

Regulacje prawne dotyczące warunków wykupu lokali z bonifikatą zawarte są w przepisach GospNierU oraz w określonych aktach prawa miejscowego (zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku). Podstawą rozważań w niniejszej publikacji będą także przepisy ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.; dalej PrBudU).

Zgodnie z [...]