Abstrakt

W dniu 28.1.2010 r. weszła w życie nowelizacja ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r., Nr 31, poz. 226 ze zm.; dalej OchrPrLokU). Mocą tej nowelizacji w polskim prawie zreformowano w sposób gruntowny instytucję najmu okazjonalnego lokalu. Warto po ponad trzech latach obowiązywania tych przepisów dokonać ich przeglądu i skonfrontować nowe regulacje z realiami polskiego rynku nieruchomości. Czy najem okazjonalny stał się receptą na nierzetelnych lokatorów, czy może stanowi dość osobliwą, acz martwą instytucję polskiego prawa cywilnego?

Najem okazjonalny dotyczy wyłącznie lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Właściciel lokalu wynajmowanego w warunkach najmu okazjonalnego nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (art. 19a ust. 1 OchrPr­LokU). W założeniach ustawodawcy instytucja najmu okazjonalnego miała być ukłonem w stronę właścicieli lokali mieszkalnych, którzy często w obawie przed trudnościami związanymi z legalną drogą usunięcia niechcianych lokatorów albo w ogóle rezygnują z wynajmowania swych lokali albo robią to w sposób nieoficjalny, bez zawierania umów, bez zgłaszania faktu osiągania dochodów z najmu do organów skarbowych. Najem okazjonalny miał być remedium na tego typu sytuacje, albowiem pod warunkiem spełnienia określonych przesłanek wymienionych w ustawie, usunięcie niechcianego najemcy z lokalu miało stać się prostsze i szybsze.

Niezbędne załączniki do umowy

Najistotniejszym warunkiem skorzystania z instytucji najmu okazjonalnego jest zawarcie umowy najmu w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6 OchrPrLokU). Umowa zawierana jest na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat. Trudności pojawiają się w związku z wymaganymi załącznikami do umowy, które są w zasadzie najistotniejsze. Pierwszym załącznikiem, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1 Ochr­PrLokU, jest oświadczenie najemcy składane w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji. W oświadczeniu tym najemca zobowiązuje się w określonej sytuacji do opróżnienia i wydania lokalu, z którego korzysta na podstawie umowy. Zobowiązanie to aktualizuje się, w przypadku gdy po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najemca nie opróżnia dobrowolnie lokalu, a właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z podpisem urzędowo poświadczonym (art. 19d ust. 2 OchrPrLokU). W żądaniu tym właściciel zobowiązany jest przede wszystkim określać termin, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opuścić lokal. Termin nie może być krótszy niż 7 dni. Dopiero po upływie tego terminu właściciel uprawniony jest do uzyskania klauzuli wykonalności i następnie wszczęcia egzekucji na podstawie oświadczenia załączanego do umowy najmu.

Do umowy najmu okazjonalnego załącza się także wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. W przypadku gdy najemca nie dysponuje własnym lokalem, co jest przecież sytuacją najczęstszą, do umowy najmu należy załączyć oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o tym, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Oświadczenie to na żądanie wynajmującego załącza się z podpisem notarialnie poświadczonym.

Jeżeli dojdzie do sytuacji, w której najemca utraci możliwość zamieszkiwania w lokalu wskazanym jako zastępczy, wówczas zobowiązany jest [...]