Abstrakt
W obecnie obowiązujących uwarunkowaniach prawnych wyróżnić można zróżnicowane koncepcje odnoszące się do optymalnych organizacyjnych form ułatwiających zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi. Jeden z kluczowych dylematów dotyczyć będzie tego, która forma organizacyjna jest lepsza, bardziej efektywna w obecnych czasach: wspólnota mieszkaniowa, czy też spółdzielnia? Odpowiedź w wielu przypadkach będzie zależała od konkretnych okoliczności i oczekiwań mieszkańców. W tym miejscu trzeba zauważyć, że pomocna może okazać się możliwość założenia w ramach funkcjonującej spółdzielni mieszkaniowej wspólnoty mieszkaniowej. W praktyce może nawet dochodzić do rywalizacji pomiędzy poszczególnymi zarządcami o zasoby mieszkaniowe, a opisywane regulacje stanowią podstawę do dokonywania konkretnych zmian. W artykule przeanalizowano wybrane możliwości w tym zakresie.
Utworzenie wspólnoty przez uchwałę właścicieli lokali
Zgodnie z art. 241 ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.; dalej SpMieszU), większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości – obliczana według udziałów (a nie według zasady jeden właściciel – jeden głos) w nieruchomości wspólnej – może podjąć uchwałę, że w zakresie praw i obowiązków tych właścicieli oraz zarządu nieruchomością wspólną, znajdą względem nich zastosowanie przepisy ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej WłLokU). Uchwała ta nie narusza przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do lokali. Do podejmowanej w niniejszym trybie uchwały stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące wspólnot mieszkaniowych, w ramach których określono:
– tryb zwoływania zebrań właścicieli lokali; istotny jest tu zwłaszcza przepis, na podstawie którego zebranie można zwołać na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarządcę nieruchomości,
– możliwość zwołania zebrania przez każdego z właścicieli lokali w sytuacji, gdy zarząd/zarządca nie zwoła zebrania; zgodnie z powyższym właściciele lokali powinni zawnioskować do zarządu spółdzielni o zwołanie zebrania w określonym terminie, a w braku wykonania przez zarząd niniejszego obowiązki zebranie w sprawie niniejszej uchwały może zostać zwołane przez każdego z właścicieli lokali,
– obowiązek zawiadamiania przez zarząd/zarządcę każdego właściciela lokalu o zebraniu – na piśmie, przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania; również w sytuacji, gdy zebranie byłoby zwoływane przez właścicieli lokali, muszą oni zrealizować niniejsze obowiązki, podając w zawiadomieniu dzień, godzinę, porządek obrad oraz treść proponowanych rozstrzygnięć wprowadzających zmiany w dotychczasowych prawach i obowiązkach (czyli w przedmiotowym wypadku, treść proponowanej uchwały).
Konsekwencją podjęcia w tym trybie uchwały jest m.in. możliwość powierzenia zarządu nieruchomością wspólną zarządcy, a w konsekwencji – pozbawienie spółdzielni mieszkaniowej zarządu wykonywanego jako zarząd powierzony. W takiej sytuacji właściciele będą mieli możliwość wyboru sposobu zarządu oraz wyboru podmiotu, któremu zarząd zostanie powierzony. Powyższa regulacja znajdzie zastosowanie zarówno w [...]