Abstrakt
Wynajmujący, zwłaszcza ci dysponujący znacznymi powierzchniami przeznaczonymi do wynajmu podmiotom gospodarczym, nieustannie poszukują środków prawnych umożliwiających im dyscyplinowanie najemców nie regulujących w terminie należności z tytułu oddania im lokalu do używania. Przedmiotem ich szczególnego zainteresowania są wszelkie instytucje prawa służące ochronie ich interesów majątkowych i zmierzające do zminimalizowania kosztów utrzymania lokali, które w ostateczności często muszą ponosić oni sami. Jedną z nich jest wstrzymanie dostaw mediów do lokali użytkowych w sytuacji, gdy media te dostarczane są najemcom za ich pośrednictwem i następnie dopiero refakturowane na najemcę według wskazań urządzeń pomiarowych.
Materię niniejszego opracowania stanowi właśnie ocena dopuszczalności odłączenia przez wynajmującego dostępu do mediów w lokalu w sytuacji, gdy zalega on z zapłatą czynszu najmu lub innych opłat obciążających go zgodnie z umową. Zagadnienie to wymaga analizy przeprowadzonej odrębnie na kanwie zapisów ustawy Kodeks cywilny, jak i postanowień umownych, będących odzwierciedleniem woli samych stron stosunku najmu. Odnotowania bowiem wymaga okoliczność, że dość często w umowach najmu zawierane są klauzule, w myśl których niezależnie od innych skutków umową lub ustawą przewidzianych, w przypadku gdy zaległości najemcy z tytułu czynszu lub opłat uiszczanych za pośrednictwem wynajmującego przekroczą określoną liczbę dni, wynajmujący ma prawo odłączenia mediów doprowadzonych do lokalu z jednoczesnym zachowaniem uprawnienia do naliczania wszelkich opłat przewidzianych umową. Równie często odnotowywane są przypadki faktycznych działań wynajmujących, opartych na tego rodzaju zapisach umownych.
Możliwość stosowania przez wynajmujących regulacji kodeksowych o niewykonaniu i skutkach niewykonania zobowiązań z umów wzajemnych
Nie ulega najmniejszej wątpliwości, iż umowa najmu stanowi umowę wzajemną. Zarówno wynajmujący, jak i najemca pozostają względem siebie zobowiązani, wynajmujący do udostępnienia najemcy przedmiotu najmu do używania przez oznaczony lub nieoznaczony czas, zaś najemca pozostaje w okresie tym zobligowany do regulowania czynszu najmu, względnie także innych opłat przewidzianych umową. W myśl art. 487 § 2 KC umowa jest wzajemna, gdy obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej, a tym samym umowa najmu objęta została zakresem normatywnym cytowanego przepisu i co do tego nie ma żadnych wątpliwości.
Rezultatem powyższego ustalenia jest zatem konstatacja, że co zasady, do stosunku najmu winny mieć zastosowanie przepisy księgi trzeciej działu III KC regulujące wykonanie i skutki niewykonania zobowiązań z umów wzajemnych. Wśród tych norm na uwagę zasługują przede wszystkim przepis art. 488 § 2 KC i art. 490 § 1 KC. Pierwszy stanowi, że jeżeli świadczenia wzajemne powinny być spełnione jednocześnie, każda ze stron może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia, dopóki druga strona nie zaofiaruje świadczenia wzajemnego drugi zaś mówi, iż jeżeli jedna ze stron obowiązana jest spełnić świadczenie wzajemne wcześniej, a spełnienie świadczenia przez drugą stronę jest wątpliwe ze względu na jej stan majątkowy, strona zobowiązana do wcześniejszego świadczenia może powstrzymać się z jego spełnieniem, dopóki druga strona nie zaofiaruje świadczenia wzajemnego lub nie da zabezpieczenia.
Analizę zastosowania pierwszego z wymienionych przepisów należałoby rozpocząć od sprecyzowania znaczenia pojęcia jednoczesności świadczeń, które jak się wydaje nie może być rozumiane dosłownie. Chodzi tutaj bowiem jedynie o zaakcentowanie, że świadczenia stron jako swoje odpowiedniki pozostają w nader bliskim związku czasowym1. Aczkolwiek wydaje się, że właściwość niektórych umów wzajemnych wyłącza [...]