Abstrakt
Ustawowy sposób zarządu nieruchomością wspólną dla tzw. dużych wspólnot, czyli wspólnot, w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych należących nadal do dotychczasowego właściciela jest większa niż siedem został uregulowany w ustawie z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej WłLokU). Zgodnie z art. 20 ust. 1 WłLokU w dużych wspólnotach właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. W skład zarządu może zostać wybrana wyłącznie osoba fizyczna spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. W doktrynie wskazuje się, iż wybrany w ten sposób przez właścicieli lokali zarząd stanowi swoisty rodzaj organu wspólnoty mieszkaniowej. Sąd Najwyższy w wyroku z 14.1.2004 r. (I CK 108/03) stwierdził, iż wybrany przez właścicieli lokali zarząd nie jest podmiotem odrębnym od wspólnoty, lecz organem wchodzącym w skład jej struktury organizacyjnej, a działanie tego zarządu jest w istocie działaniem samej wspólnoty.
Do podstawowych obowiązków zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej, reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1 WłLokU). Należy podkreślić, iż zarząd do występowania w imieniu wspólnoty na zewnątrz nie jest zobowiązany legitymować się uzyskaniem uchwały wspólnoty mieszkaniowej, albowiem jest on do tego umocowany na podstawie przepisów WłLokU (wyrok WSA w Gdańsku z 23.5.2007 r., II SA/Gd 12/07). Dlatego też w toczących się postępowaniach, tak sądowych czy administracyjnych, których przedmiotem będzie nieruchomość wspólna zarząd będzie uprawniony do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej. Z tym że należy pamiętać, iż stroną ww. postępowaniach będzie zawsze wspólnota mieszkaniowa, a nie zarząd, gdyż ten ostatni, jako organ wspólnoty jest jedynie jej reprezentantem. Za nieprawidłowe zatem będzie należało uznać rozstrzygnięcie sprawy (zarówno pozytywnie, jak i negatywnie) aktem administracyjnym w stosunku do zarządu wspólnoty, a nie wspólnoty mieszkaniowej. WSA w Warszawie w wyroku z 2.12.2010 r. (I SA/Wa 846/10) wskazał, iż uczynienie stroną postępowania zarządu, a nie wspólnoty mieszkaniowej stanowi rażące naruszenie prawa i ze względu na swój ciężar gatunkowy stanowi podstawę do stwierdzenia nieważności takiej decyzji. Jedynie zatem doręczenie aktu administracyjnego można dokonywać zarządowi, jako organowi reprezentującemu wspólnotę mieszkaniową. Uprawnienie zarządu zatem do występowania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej dotyczy wyłącznie kwestii reprezentacji wspólnoty, nie zaś jej legitymacji do występowania w postępowaniu administracyjnym w charakterze strony.
W ramach swoich ustawowych kompetencji zarząd jest uprawniony do podejmowania samodzielnie tzn. bez konieczności uzyskiwania zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale, czynności zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1 WłLokU) poprzez składanie w tym zakresie stosownych oświadczeń woli w imieniu i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. W sytuacji, gdy zarząd jest kilkuosobowy [...]