Abstrakt

Istotnym zagadnieniem z problematyki pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest ustalenie dopuszczalności udziału pośrednika w tymże obrocie, jako strony transakcji. Podstawę do rozważań stanowią przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21.8.1997 r. (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, dalej GospNierU). Statuują one, jakie czynności wykonywane przez pośrednika mają charakter zawodowy, a które wykraczają poza ustawowe. Dodatkowy asumpt do podjęcia przedmiotowych rozważań stwarza obecnie orzecznictwo sądowe.

Regulacja ustawowa

Ustawodawca wprowadził do GospNierU regulację prawną zawodu pośrednika, przypisując temu zawodowi określoną funkcję. W założeniu, w obrocie nieruchomościami miały uczestniczyć podmioty, które w sposób profesjonalny wspomagałyby strony transakcji, stwarzając im warunki do zawierania umów w sposób bezpieczny pod względem prawnym oraz ekonomicznym. Zgodnie z definicją zawartą w art. 180 ust. 1 GospNierU, pośred­nictwo w obrocie nieruchomościami jest to działalność zawodowa wykonywana przez pośredników, polegająca na wykonywaniu czynności ukierunkowa­nych na obrót nieruchomością.

W ujęciu ustawowym działalność zawodowa w zakresie po­średnictwa w obrocie nieruchomościami polega na wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości,

2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mie­szkaniowej,

3) najmu lub dzierżawy nieruchomości,

4) innych umów niż określone w pkt 1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.

Przez zbywanie albo nabywanie nieruchomości należy rozumieć, według art. 4 pkt 3b GospNierU, dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomo­ści lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste.

W kwestii ustalenia charakteru zadań realizowanych przez po­średnika można przyjąć, że wykonuje on w zasadzie czynności faktyczne polegające na oświadczeniach wiedzy. Zdarza się jednak w praktyce, że pośrednicy podejmują się czynności, które są oświad­czeniami woli wywołującymi skutki prawne.

W GospNierU nie znajdziemy odpowiedzi na pytanie, które czynności pośrednika uważa się za zmierzające do zawarcia umów transakcyjnych, a które takiego charakteru nie mają. Pojemna definicja ustawo­wa czynności pośrednictwa zawarta w sformułowaniu „czynności zmierzające do zawarcia umów” pozwala na znaczną swobodę w interpretacji. Umożliwia tym samym konkretyzowanie tego zapisu przez strony w umowach pośrednictwa, zgodnie z potrzebami wynikającymi z planowanego obrotu nieruchomością¹.

Można przyjąć, że pośrednik w ramach działalności zawodowej jest uprawniony do podejmowania czynności zmierzających do stworzenia takiego stanu faktycznego, w którym kontrahenci będą mogli zawrzeć jedną ze wskazanych powyżej umów transak­cyjnych. W brzmieniu art. 180 ust. 1 GospNierU zamiast zamkniętego katalogu umów spo­tykamy zapis podający przykładowe rodzaje transakcji i stanowiący, że udział pośrednika jest dopuszczalny ponadto w przypadku innych rodzajów umów mających za przedmiot prawa do nieruchomo­ści lub ich części. W tym zakresie mieszczą się zarówno umowy rozporządzające, jak i zobowiązujące. Pośrednik ma zatem prawo wykonywać czynności zawodowe zmierzające do przeprowadzenia każdej transakcji mającej na celu obrót nieruchomością. Podstawo­wym kryterium prawnym uczestnictwa pośrednika w transakcjach na rynku nieruchomości jest forma obrotu, która powinna być umowna, co wyklucza udział pośrednika w nabyciu praw np. przez czynność jednostronną bądź wskutek zdarzenia prawnego.

Pośrednictwo traci swój ustawowy charakter, jeśli do­tyczy sytuacji, w których stroną docelowej umowy transakcyjnej nie jest kontrahent pośrednika, lecz sam pośrednik. Stroną przyszłej umowy transakcyjnej, objętej pośrednictwem, powinna być zatem inna osoba, a nie sam pośrednik. Założeniem ustawodawcy było bowiem przyznanie pośrednikowi roli osoby świadczącej pomoc uczestnikom obrotu nieruchomościami, a nie osoby angażującej się bezpośrednio w realizację tego obrotu. Pośrednictwo oznacza działalność osoby trzeciej mającą na celu porozumienie się między stronami lub załatwienie jakichś spraw dotyczących obu stron. Pośredniczyć to znaczy występować w roli łącznika interesów. Pośrednictwo polega na zastępowaniu, inaczej wyręczaniu innej osoby w czynnościach porozumiewania się. Nadając temu pojęciu szersze znaczenie, można przyjąć, że jest to forma aktywności zmierzająca do spowodowania wymiany gospodarczej świadczeń pomiędzy zlecającym usługę a osobą trzecią, której bezpośrednim celem jest najczęściej wywołanie skutku prawnego w postaci zawarcia umowy.

Warto dodatkowo zwrócić uwagę, że pośrednik wprawdzie nie może [...]