Abstrakt

Jakość oddawanych przez deweloperów budynków mieszkalnych od lat budzi istotne kontrowersje i problemy zarówno dla poszczególnych nabywców mieszkań, jak również dla podmiotów zajmujących się profesjonalnie zarządzaniem wspólnotami mieszkaniowymi. W praktyce, istotnym problemem, z którym mierzą się właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych, jak i zarządcy nieruchomości są wady i usterki nieruchomości wspólnych. Wady te najczęściej przybierają postać wadliwie wykonanej kanalizacji deszczowej, pokrycia dachowego, elewacji, nieszczelności stropu garaży podziemnych, niewłaściwych spadków posadzki w stosunku do wpustów kanalizacji odpływowej w garażach podziemnych czy niezgodnego z dokumentacją wykończenia budynku. W konsekwencji powstaje konieczność dochodzenia przeciwko deweloperowi roszczeń o usunięcie wad nieruchomości wspólnej lub roszczeń odszkodowawczych. I tu powstaje wiele istotnych zagadnień zarówno teoretycznych, jak i praktycznych takich jak: komu i w jakim zakresie przysługuje legitymacja do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wspólnej, kiedy te roszczenia powstają i w jakim terminie powinny być zgłaszane, czy co pod pojęciem budynku i wady fizycznej budynku w kontekście regulacji w zakresie rękojmi za wady fizyczne, rozumie KC. W niniejszym artykule zostaną omówione wybrane zagadnienia dotyczące odpowiedzialności sprzedawcy wyodrębnionych lokali z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wspólnej.

Czy nabywcę lokalu mieszkalnego chroni prawo konsumenckie?

Ustawodawca implementując dyrektywy unijne, wzmocnił pozycję konsumenta niezadowolonego z jakości usług czy towarów dostarczonych przez profesjonalistę, jednakże w wypadku zakupu nieruchomości budynkowej, lokalowej czy gruntowej przepisy o sprzedaży konsumenckiej (ustawa z 27.7.2002 r. o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie Kodeksu cywilnego, Dz.U. Nr 141, poz. 1176 ze zm.) nie mają zastosowania, ponieważ dotyczą tylko sprzedaży rzeczy ruchomych. W tej sytuacji w przypadku wad budynku czy lokali pozostaje nabywcy dochodzenie roszczeń z zakresu rękojmi regulowanej przepisami KC tj. na podstawie art. 556–576 KC, ewentualnie gwarancji jakości jeżeli taka została udzielona w umowie sprzedaży¹, a w ostateczności dochodzenie roszczeń z tytułu nienależytego wykonania na zasadach ogólnych na postawie art. 471 i następne KC².

Pojęcie budynku na gruncie przepisów o rękojmi

Przepisy KC nie zawierają definicji legalnej budynku, w tym kontekście należy poddać analizie pojęcie „budynku” użyte w art. 568 KC, w którym ustawodawca stwierdził, iż gdy chodzi o wady budynku – to uprawnienia z tytułu rękojmi wygasają po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.

Ze względu na ramy niniejszego artykułu tematyka ta nie będzie przedmiotem pogłębionej analizy. Należy jednak postawić sobie pytanie – czy powinna tu wprost naleźć zastosowanie definicja budynku zawarta w art. 3 ust. 2 ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.; dalej PrBudU), zgodnie z którym budynkiem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Czy może też należałoby przyjąć szerokie rozumienie tego pojęcia, jak sugerują zwolennicy tej opcji, postulujący objęcie nim „obiektów budowlanych” w rozumieniu art. 3 pkt 1 PrBudU, czy może w końcu należałoby też zbudować znaczenie tego pojęcia abstrahując od znaczenia, jakie nadają mu przepisy PrBudU, a odnieść się do funkcji, jaką ma to pojęcie pełnić na gruncie przepisów o rękojmi.

Pojęcie „budynku” zawarte w art. 568 KC poddał analizie Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 25.1.2006 r. (I CK 247/05, Lex nr 2422473, ICBSN Nr 12/2012), gdzie stwierdził, iż definicja budynku z Prawa budowlanego nie odpowiada zakresowi zastosowania ani celowi art. 568 § 1 KC, który z jednej strony ma niewątpliwie ograniczać czasowo rękojmię, jako instytucję niesprzyjającą pewności obrotu oraz kształtującą odpowiedzialność według bardzo surowych reguł, a z drugiej strony przewidziane w nim terminy mają uwzględniać także interesy uprawnionego i dawać możliwość ujawnienia się w czasie ich trwania wad rzeczy. Ponadto SN stwierdził, iż cyt.: „Definicje zawarte w prawie budowlanym przyjęte są dla potrzeb wynikających z prawa administracyjnego i nie można ich przenosić wprost do art. 568 § 1 KC, którego cel jest zupełnie inny i który używa pojęcia «budynek» w innym znaczeniu. Zważywszy przede wszystkim na cel omawianego przepisu, trzeba uznać, że w istocie ustawodawcy chodziło o obiekt budowlany o złożonej konstrukcji oraz poważnym znaczeniu gospodarczym i użytkowym, którego ewentualne wady mogą nie ujawnić się w krótkim czasie jednego roku od dnia wydania i dlatego konieczne jest objęcie takiego obiektu trzyletnim terminem prekluzyjnym”. Podobnej wykładni pojęcia „budynek” użytego w art. 231 KC dokonał SN m.in. w orzeczeniu z 18.2.1972 r. (III CR 520/71, OSNC Nr 1/1973, poz. 12).

Zatem w przypadku rękojmi za wady fizyczne budynku, pojęcie budynku należałaby odkodować z zastosowaniem metod wykładni funkcjonalnej, która prowadzi do wniosku, jak to wskazał SN, że budynkiem w rozumieniu omawianego przepisu jest każdy obiekt budowlany o złożonej konstrukcji i istotnym znaczeniu użytkowym.

Definicja samodzielnego lokalu i nieruchomości wspólnej

W sytuacji ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, przedmiotem sprzedaży jest część budynku. Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. dalej WłLokU), samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Natomiast nieruchomość wspólna jest definiowana w art. 3 ust. 2 WłLokU jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Odnosząc powyższe pojęcia na grunt praktyki, za elementy wchodzące w skład nieruchomości wspólnej uważa się fundamenty, korytarze, szyby windowe, winy, dach, ściany nośne, elewacja budynku, instalacje kanalizacyjne, instalacje grzewcze³, wentylacyjne, klatki schodowe. Są też elementy, które budzą kontrowersje jak np. [...]