Abstrakt
Opracowanie prawidłowego projektu ugody, której przedmiotem byłoby rozłożenie na raty zaległych płatności za lokal mieszkalny członka wspólnoty mieszkaniowej wymaga uwzględnia w treści umowy minimum niezbędnych elementów, których zawarcie zapewni prawną skuteczność poczynionych przez strony ustaleń. Przed takim wyzwaniem stoją zarządcy nieruchomości, od których wspólnoty oczekują profesjonalizmu, przejawiającego się w skonstruowaniu takiej treści umowy z dłużnikiem, by umożliwiała ona wspólnocie mieszkaniowej uzyskanie spłaty całości zaległości od właściciela lokalu zalegającego (zwykle długotrwale) z zapłatą obciążających go opłat. Zawarcie ugody zapewnić ma wspólnocie w efekcie spłatę całości zadłużenia, bez konieczności sięgania do przymusu państwowego, a więc dochodzenia zaległych opłat na drodze postępowania sądowego, a następnie egzekucyjnego - z którego to rozwiązania z uwagi na wzajemne realizacje członków wspólnoty żyjących „pod jednym dachem”, należałoby korzystać w ostateczności.
Niniejsze opracowanie stanowić ma swego rodzaju „miniporadnik”, w którym przedstawione zostaną podstawowe, niezbędne elementy prawidłowo opracowanej przez zarządcę nieruchomości, ugody.
Ugoda w świetle regulacji przepisów Kodeksu cywilnego
KC zawiera nieliczne, bo jedynie dwa, przepisy poświecone regulacji umowy jaką jest ugoda. Na uwagę zasługuje ustawowe określenie pojęcia „ugoda”, przez które należy rozumieć: „czynienie sobie przez strony ugody wzajemnych ustępstw w zakresie istniejącego między nimi stosunku prawnego w tym celu, aby uchylić niepewność co do roszczeń wynikających z tego stosunku lub zapewnić ich wykonanie albo by uchylić spór istniejący lub mogący powstać” (art. 917 KC). Zasadniczą cechą ugody jest to, iż zawierając ją strony czynią sobie wzajemne ustępstwa. Wzajemność ustępstw oznacza natomiast, iż abyśmy mogli mówić o ugodzie, ustępstwa takie czynić powinny obie strony, przy czym dopuszczalne jest zawarcie porozumienia, na mocy którego ustępstwo uczyni jedna tylko strona, ale porozumienie takie nie będzie kwalifikowane jako ugoda w świetle przepisów KC.
Prawidłowo sporządzona ugoda w sprawie rozłożenia na raty zaległych opłat za lokal mieszkalny zapewnić bowiem ma uzyskanie przez wspólnotę rozłożonej w czasie spłaty zaległych opłat, przy jednoczesnym uwzględnieniu możliwości płatniczych dłużnika i okoliczności indywidualnej sprawy, tak by nie stanowiła ona niepotrzebnie dokonywanej czynności, a dłużnik miał możliwość wywiązania się z jej postanowień, bez konieczności występowania przez wspólnotę na drogę postępowania cywilnego. Należy przy tym odróżnić ugodę materialnoprawną, o której tu mowa, od ugody sądowej (oraz zawieranej w trybie mediacji), która może prowadzić do zakończenia zawisłego już sporu sądowego bez rozstrzygania go przez sąd (art. 183 i n. KPC). Jednakże nic nie stoi na przeszkodzie, by ugodę wspólnota zawarła niezależnie od toczącego się postępowania sądowego, czy nawet już na etapie postępowania egzekucyjnego.
Ustępstwa czynione sobie przez strony ugody nie muszą być przy tym obiektywnie równe. Ugoda zmierza bowiem do polubownego rozstrzygnięcia konfliktów powstałych na tle realizacji zobowiązań wynikających z łączącego strony stosunku prawnego. Ustępstwa należy zatem pojmować subiektywnie (a więc odnosić je nie do rzeczywistej, obiektywnie ustalonej treści stosunku prawnego, ale rozumienia przez każdą ze stron treści owego stosunku i jej przekonania o wielkości roszczeń z niego wynikających) i bardzo szeroko (wyrok SN z 2.12.2011 r., III PK 28/11).
Drugi z przepisów ustawowych poświeconych ugodzie (art. 918 KC), reguluje skutki zawarcia ugody pod wpływem błędu, stanowiącego wadę dokonanej czynności prawnej, a polegającego na błędzie co do stanu faktycznego, który według treści ugody obie strony uważały za niewątpliwy, a spór albo niepewność nie powstałyby, gdyby w chwili zawarcia ugody strony wiedziałyby o prawdziwym stanie rzeczy. Tego rodzaju błąd musi istnieć po obu stronach ugody, a więc zarówno po stronie wierzyciela, jak również dłużnika. Wystąpienie błędu pociąga za sobą dość istotne skutki prawne, bowiem polegające na możliwości uchylenie się od skutków prawnych zawartej ugody, przy czym błąd jednej tylko ze stron takiej możliwości już nie daje. Nie można natomiast uchylić się od skutków prawnych ugody z powodu odnalezienia dowodów co do roszczeń, których ugoda dotyczy, chyba że została ona zawarta w złej wierze. W praktyce oznacza to wymóg wykazania przez stronę, która chce skorzystać z możliwości uchylenia się od skutków prawnych swojego oświadczenia, że druga strona wiedziała o istnieniu dowodów co do roszczeń będących przedmiotem ugody i nie poinformowała jej o tym przed zawarciem ugody.
Wskutek zawarcia ugody nie dochodzi natomiast do powstania nowego stosunku zobowiązaniowego między stronami. Zawarcie ugody skutkuje bowiem jedynie sprecyzowaniem lub zmianą stosunku, który w chwili jej zawarcia już istnieje. Istotnym za to skutkiem ugody jest to, że przerywa ona bieg 3-letniego terminu przedawnienia objętych nią roszczeń z tytułu zaległych opłat za lokal mieszkalny.
Powyższy skutek ma znaczenie zwłaszcza w stosunku do tych członków wspólnoty mieszkaniowej, którzy długotrwale zalegają z obciążającymi ich opłatami, zaś czynności podejmowane przez wspólnotę na drodze przedsądowej w celu uzyskania zapłaty zaległych opłat, przeciągają się w czasie. Po upływnie bowiem terminu przedawnienia dłużnik może skorzystać z przysługującego mu prawa podmiotowego i skutecznie uchylić się od spłaty zaległości, czego każda wspólnota mieszkaniowa chciałaby uniknąć.
Nazwa i data zawarcia ugody
Dla skuteczności ugody bez znaczenia pozostaje nazwa, którą strony nadadzą dokonywanej czynności prawnej, choć z uwagi na stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy (wyrok z 18.6.1998 r., I PKN 191/98) należy w miarę możliwości, celem uniknięcia jakichkolwiek wątpliwości, oznaczyć dokonywaną przez strony czynność prawną jako „ugoda”. Dalszym elementem, który powinien znaleźć się w tzw. główce dokumentu, jest wskazanie dokładnej daty i miejsca zawarcia ugody.
Oznaczenie stron ugody
Drugim elementem prawidłowo sporządzonej ugody, jest właściwe określenie jej stron, a więc wierzyciela i dłużnika. Nie budzi przy tym wątpliwości, iż wierzycielem w stosunku do zaległości z tytułu opłat za lokale mieszkalne członków wspólnot mieszkaniowych będzie właśnie wspólnota. Nieprawidłowym byłoby wskazanie jako strony ugody zarządcy nieruchomości, gdyż to nie jemu przysługuje wierzytelność z tytułu zaległych opłat za lokal mieszkalny, a jedynie może on zawrzeć ugodę działając w imieniu i na rzecz wspólnoty w zakresie udzielonego umocowania. Wskazać przy tym należy, iż zgodnie z przeważającym poglądem, ugoda mająca na celu rozłożenie na raty zaległych opłat za lokal mieszkalny stanowi czynność zwykłego zarządu – zatem do jej zawarcia wystarczy udzielenie jedynie pełnomocnictwa ogólnego. Nie stoi przy tym oczywiście na przeszkodzie, by przygotowaną już przez zarządcę ugodę w imieniu wspólnoty zawarł jej zarząd, przy tym jeśli zarządca pełni obowiązki zarządu wspólnoty, co jest możliwe na podstawie przepisów ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej WłLokU), zawiera ugodę działając jako reprezentant w stosunkach między wspólnotą a danym właścicielem lokalu, drugą stroną ugody.
Pamiętać dodatkowo należy, iż [...]