Abstrakt

W nauce prawa wyróżnia się 3 rodzaje nakładów: konieczne, tj. takie, których istotą jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego użytku, użyteczne mające na celu ulepszenie rzeczy oraz zbytkowne czynione po to, aby nadać rzeczy cechy odpowiadające stricte upodobaniu osoby, która ich dokonuje.

Z wszelkimi tego rodzaju nakładami możemy mieć do czynienia w przypadku stosunku najmu. O pierwszych z nich, poczynionych przez najemcę, traktuje art. 663 KC stanowiący, iż jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Nakładów o innym charakterze, a dokonanych przez najemcę dotyczy natomiast art. 676 KC, który mówi, że jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Przepisy KC zawierają także normy regulujące kwestie nakładów poczynionych, czy może precyzyjniej rzecz ujmując, do poczynienia których zobligowany jest wynajmujący. Będzie to w szczególności przepis art. 662 § 1 KC, w myśl którego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu, wspomniany już wcześniej art. 663 oraz art. 666 KC Co do zasady wszystkie te normy dotyczą nakładów koniecznych.

Z ich zestawienia można wysnuć wniosek, iż nakłady konieczne obciążają wynajmującego, a nakłady ulepszające i zbytkowne poczynione w granicach zakreślonych przez te normy obciążają najemcę. Nie jest to jednak w żadnym razie bezwzględna reguła, której nie można zmienić poprzez ustalenia stron stosunku najmu.

Poniesienie przez najemcę nakładów koniecznych na przedmiot najmu

W praktyce, w odniesieniu zwłaszcza do lokali użytkowych, w umowach najmu często zawarte są klauzule regulujące kwestie obowiązku dokonania nakładów koniecznych oraz rozliczeń z tego tytułu w sposób odmienny od rozwiązań kodeksowych, co powoduje następcze kwestionowanie ich przez najemców z powołaniem się na nieważność tych postanowień z przepisami ustawy. W przypadku budynków wielolokalowych jak np. nowo budowanych centrów handlowych, w przeważającej liczbie przypadków, najemcom przedmiot najmu wydawany jest w stanie, który potocznie określa się jako deweloperski, tj. nie tylko nie nadającym się do wskazanego w umowie najmu użytku, ale też nienadającym się co do zasady do użytkowania, przy czym w umowach zastrzega się jednocześnie, że prace adaptacyjno-wykończeniowe potrzebne do korzystania z lokalu przez najemcę zobowiązany jest wykonać on na własny koszt, po uprzednim uzyskaniu akceptacji przez wynajmującego.

Przyjęcie takiego rozwiązania nie [...]