Abstrakt

Umowa najmu lokalu użytkowego może zostać zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i czas nieoznaczony. Na kanwie obowiązujących przepisów KC czasookres trwania umowy ma bezpośrednie przełożenie na możliwość jej rozwiązania przez którąkolwiek ze stron stosunku najmu. Precyzyjniej rzecz ujmując, stosownie do treści art. 673 § 1 i 3 KC jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Jeżeli zaś czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Wyraźnie zatem ustawodawca wprowadził dualistyczną konstrukcję najmu lokali – na czas oznaczony i nieoznaczony, przy czym intencją było to aby najem na czas oznaczony był stosunkiem trwałym, który nie może być wcześniej rozwiązany, poza przypadkami wyraźnie prawem przewidzianymi, co zostało wielokrotnie dostrzeżone w judykaturze przedmiotu¹.

Powszechną praktyką na rynku nieruchomości komercyjnych jest zawieranie umów najmu na czas oznaczony. Rozwiązanie to jest podyktowane faktem, iż tak duże i kosztowne inwestycje jak wielolokalowe centra handlowe finansowane są ze środków pochodzących z kredytów bankowych, których spłata jest zwykle rozłożona w okresie kilkuletnim. W interesie właścicieli takich budynków jest zapewnienie sobie trwałości stosunków najmu w dłuższej perspektywie czasowej i tym samym takie skalkulowanie dochodów z przedmiotu tych umów aby odpowiadało zaciągniętym zobowiązaniom, powiększonym o zakładany zysk. Najczęściej w praktyce umowy te zawierane są na okres pięcioletni, rzadziej trzy lub dziesięcioletni. Czas trwania umowy, zwyczajowo, liczony bywa od dnia przekazania lokalu do dyspozycji najemcy – w przypadku centrów handlowych istniejących w chwili zawarcia umowy oraz od dnia otwarcia centrum dla klientów – w przypadku centrów handlowych będących w tym dniu w stanie budowy. Za umowę zawartą na czas oznaczony uważa się zarówno taką umowę, gdzie jej wygaśnięcie jest określone konkretną datą kalendarzową, jak i za pomocą wskazania okresu czasu, w jakim ona trwa oraz poprzez wskazanie zdarzenia, które będzie przesądzać o rozwiązaniu umowy, aczkolwiek nie chodzi tu o warunek w rozumieniu art. 89 i nast. KC, a o zdarzenie o charakterze pewnym. Nie ma przeszkód, aby oznaczyć czas trwania umowy jako czas życia najemcy².

Na marginesie należy zaznaczyć, że obecnie mowa jest jedynie o lokalach użytkowych, a tym samym o czynnościach prawnych, w których w charakterze stron stosunku najmu występują głownie przedsiębiorcy. W takich przypadkach czas trwania stosunku najmu może zostać zakreślony maksymalnie na 30 lat z uwagi na fakt, że umowa najmu zawarta na czas dłuższy niż wskazany, po jego upływie będzie traktowana jako umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony (art. 661 § 2 KC) ze wszystkimi tego konsekwencjami, łącznie z możliwością jej wypowiedzenia przez każdą ze stron w terminach umownych bądź ustawowych.

Wracając do rozważań związanych z możliwością rozwiązania umowy najmu na czas oznaczony, wskazuję, iż możliwość taka występuje na gruncie przepisów KC oraz zapisów postanowień umowy najmu. Druga ze wspomnianych możliwości wymaga kilku uwag wstępnych. Zgodnie z obowiązującą w polskim systemie prawa, za sprawą treści art. 353¹ KC, zasadą swobody umów wynajmujący i najemca mogą zasadniczo dowolnie określić przesłanki przedterminowego zakończenia stosunku najmu, byle tylko nie były one sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, naturą stosunku najmu i ustawą. Jako przykład takiej niedozwolonej przez prawo przesłanki można wskazać rozwiązanie umowy w przypadku ogłoszenia upadłości najemcy, a to ze względu na [...]