Abstrakt

Prawo zastawu wynajmującego na rzeczach wniesionych do przedmiotu najmu, w tym do lokali komercyjnych, regulują przepisy art. 670 § 1 i 671 KC oraz uzupełniająco przepisy księgi II działu IV. W myśl pierwszego z przywołanych wyżej przepisów dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Na samym wstępie odnotować trzeba, iż przedmiot najmu winno ujmować się szeroko, a zatem przywołane przepisy zastosowanie mieć będą nie tylko do samodzielnych, wydzielonych za pomocą ścian lokali, ale także do części powierzchni użytkowych tzw. wysp i stoisk w centrach handlowych. Rzecz jasna, przedmiot najmu stanowić mogą również różnego rodzaju pojazdy czy urządzenia, ale to z uwagi na przedmiot niniejszego opracowania, ograniczony stricte do lokali komercyjnych, pozostaje poza obszarem zainteresowania.

Komentowany przepis nie kataloguje przede wszystkim świadczeń dodatkowych, ale praktyką jest, iż w umowach najmu lokali komercyjnych, oprócz czynszu najmu, przewidziane są różnorodne opłaty obciążające najemców, zazwyczaj określane mianem opłat eksploatacyjnych czy też opłat wspólnych. Opłaty te obejmują koszty ochrony budynków, sprzątania, odśnieżania, oświetlenia części wspólnych budynków wielolokalowych i inne podobne¹. Zdarzają się również przypadki, w których najemcy nie zawierają odrębnych umów o dostawę mediów, a wynajmujący zobowiązuje się zapewnić najemcom dostawy energii elektrycznej, cieplnej, wody, odbiór ścieków czy wywóz nieczystości określając w umowie stosowne wynagrodzenie za przedmiotowe świadczenia. Nadto, w umowach dotyczących lokali i powierzchni handlowych w dużych budynkach użytkowych typu centra handlowe często przewidziane są opłaty marketingowe, z których pokrywane są koszty promocji i reklamy tychże obiektów, w tym pośrednio najemców prowadzących w usytuowanych tam lokalach działalność gospodarczą. Wszystkie wymienione wyżej opłaty objęte są normatywnym zakresem pojęcia świadczenia dodatkowe, a tym samym mogą one, poza czynszem najmu, stanowić przedmiot zastawu ustawowego na rzecz wynajmującego. Dodatkowo przyjmuje się w literaturze przedmiotu, że ustawowy zastaw na rzeczach najemcy zabezpiecza też należności z tytułu realizowanych za niego przez wynajmującego drobnych napraw (art. 662 § 2 i art. 681 KC)².

Mimo braku wyraźnego wskazania w treści przepisu art. 670 § 1 KC, zastaw ten obejmuje również odsetki do należności czynszowych i świadczeń dodatkowych, stosownie do treści art. 314 KC. Na marginesie skonkludować należy, iż do chwili wygaśnięcia zobowiązań najemcy z tych tytułów, odsetki nie mają samodzielnego bytu.

Zakres normatywny art. 670 i 671 KC

Jak wspomniano wcześniej, zakres normatywny art. 670 i 671 KC jest uzupełniony poprzez przepisy księgi drugiej działu IV zawierające szereg norm dotyczących zastawu w ogólności. Dlatego też priorytetowe znaczenie ma ustalenie stosunku norm art. 670 i 314 KC, gdyż zakres prawa zastawu wynikającego z tych dwóch przepisów znacznie się różni, co może rodzić określone problemy praktyczne. Nie może ulegać wątpliwości, iż przepis art. 670 KC jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 314 KC, który stanowi, iż w granicach przewidzianych w KPC zastaw zabezpiecza także roszczenia związane z wierzytelnością zabezpieczoną, w szczególności roszczenie o odsetki nie przedawnione, o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, o zwrot nakładów na rzecz oraz o przyznane koszty zaspokojenia wierzytelności. Co prawda, z mocy art. 326 KC przepisy o zastawie na rzeczach ruchomych stosuje się odpowiednio do zastawu, który powstaje z mocy ustawy, z tym jednak zastrzeżeniem, iż [...]