Abstrakt
Sposób opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości zależy od tego, w którym roku została ona nabyta. Przyjęto zasadę „praw nabytych”, według której stosuje się taką metodę, jaka obowiązywała w dacie nabycia nieruchomości. Tekst jest fragmentem suplementu do książki pt. Nieruchomości. Aspekty podatkowe i cywilnoprawne.
Własne cele mieszkaniowe
Dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości nabytej od 1.1.2009 r. mogą zostać objęte zwolnieniem od podatku dochodowego, jeśli podatnik spełni warunki określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU. Zgodnie z nim zwalnia się od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli przychód zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Na wydanie pieniędzy podatnik ma 2 lata liczone od końca roku, którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Warunkiem zwolnienia od podatku jest wydanie pieniędzy na „własne cele mieszkaniowe”, co może oznaczać, że zwolnienie jest zależne od:
1) zakupu nieruchomości mieszkalnej,
2) która ma zaspokoić potrzeby mieszkaniowe podatnika.
Wniosek taki nie wynika wprost z przepisu – równie dobrze można bronić poglądu, że zwrot „własne cele mieszkaniowe” jest jedynie nazwą własną przyjętą przez ustawodawcę na określenie grupy wydatków doprecyzowanych w dalszych przepisach ustawy. Za właściwością tego poglądu przemawia m.in. to, że do „własnych celów mieszkaniowych” ustawodawca zaliczył spłatę kredytu mieszkaniowego, albo jakiegokolwiek innego kredytu, którym spłaca się kredyt mieszkaniowy (np. kredytu konsolidacyjnego). Trudno uznać, że spłata kredytu jest „własnym celem mieszkaniowym” rozumianym jako zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.
Można więc przyjąć, że pojęcie „własne cele mieszkaniowe” jest wspólną nazwą stosowaną w odniesieniu do grupy wydatków określonych w ustawie (art. 21 ust. 25 PDOFizU). Przepis ten wymienia zamknięty katalog wydatków na cele mieszkaniowe. Trudno więc jednoznacznie stwierdzić, że „własne cele mieszkaniowe” należy rozumieć jako zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych – taki wniosek nie płynie z treści przepisu. Niestety z orzecznictwa dotyczącego omawianego zwolnienia wynika, że zwrot „wydatek na własne cele mieszkaniowe” jest rozumiany jako „wydatek na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych”. Przykładem takiego podejścia jest wyrok WSA w Łodzi z 24.2.2012 r. (I SA/Łd 1639/11), który uznał, że wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. dachu nad głową, dążenie, aby w tym nowym lokalu mieszkać. „Wyraz «mieszkaniowe» w wyrażeniu «własne cele mieszkaniowe» należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie mieszkania w znaczeniu przedmiotowym, bo przecież ustawodawca wyraźne przewidział, że cele mieszkaniowe mogą być zrealizowane także poprzez wydatki związane z innymi przedmiotami (np. dom, grunt). Wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, jednak nie w celu zamieszkiwania w tym lokalu, lecz w celu odsprzedaży go z zyskiem lub też w celu wynajmowania go i uzyskiwania z tego tytułu przychodu z najmu, nie spełnia warunku zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU. W takim wypadku celem działania podatnika nie jest dążenie do spełnienia, zrealizowania potrzeby mieszkaniowej, ale dążenie do osiągnięcia zysku. Nabywane mieszkanie jest środkiem do jego osiągnięcia. Nie należy zatem pojęcia «własne cele mieszkaniowe» interpretować szeroko, w oderwaniu od celu polegającego na zaspokojeniu potrzeby mieszkaniowej”.
Wykładnia pojęcia „własnego celu mieszkaniowego” dokonywana przez organy podatkowe czasami staje się tak fiskalna, że przeczy idei zwolnienia od podatku. Przykładem takiego podejścia jest interpretacja Dyrektora IS w Łodzi (z 2011.9.08 r., IPTPB2/415-282/11-4/MP) odnosząca się do sytuacji, w której małoletnia córka odziedziczyła mieszkanie po swoim tacie. Sąd rodzinny wyraził zgodę na jego sprzedaż i jednocześnie zobowiązał jej mamę do wykupienia na rzecz córki mieszkania komunalnego, w którym obie mieszkały. Gmina nie zgodziła się na sprzedaż mieszkania dziecku, ale sprzedała lokal matce, a ta – wykonując nakaz sądu – podarowała je córce. DIS w Łodzi uznał, że wydanie pieniędzy na wykup mieszkania od gminy nie spełnia warunków zwolnienia od podatku, ponieważ to mama, a nie córka została właścicielem lokalu. To, że po zakupie mama natychmiast podarowała je córce, a więc zostały zaspokojone jej „własne cele mieszkaniowe” nie zostało uwzględnione przez organ podatkowy, który uznał, że córka nie ma prawa do zwolnienia.
Konstrukcja zwolnienia
Zwalnia się tę część dochodu, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia. Do ustalenia dochodu zwolnionego należy obliczyć, jaki jest procentowy udział poniesionych wydatków w przychodzie (tj. w uzyskanej cenie). Upraszczając – taki procent dochodu jest objęty zwolnieniem, jaki procent przychodu zostanie wydany na [...]