Abstrakt
Porównanie operatów szacunkowych może okazać się bardzo pomocne przy ocenie materiału dowodowego i sporządzeniu uzasadnienia orzeczenia. Opinia biegłego rzeczoznawcy winna być bowiem spójna i logiczna, a dobór parametrów, współczynników korygujących czy nieruchomości porównywalnych zrozumiały i wytłumaczony.
Postępowanie dowodowe
W postępowaniu toczącym się przed sądem powszechnym mają zastosowanie wszystkie przepisy procesowe dotyczące postępowania dowodowego. Ponieważ aktualizacja opłaty uzależniona jest od wartości nieruchomości, a przed etapem sądowym mamy do czynienia z etapem postępowania przed SKO, to najwięcej problemów rodzi ocena materiału dowodowego zebranego przed złożeniem sprzeciwu oraz ocena operatu szacunkowego wydanego przez biegłego. W tej kwestii mamy bowiem do czynienia z sytuacją, w której:
– po pierwsze właściwy organ (np. burmistrz działający w imieniu gminy) dokonując aktualizacji, musiał posłużyć się sporządzonym na jego zlecenie operatem szacunkowym,
– po drugie kolejny operat szacunkowy mógł zostać sporządzony na etapie postępowania przed kolegium,
– po trzecie ww. operaty zostają przekazane sądowi powszechnemu, który na użytek prowadzonego przed nim postępowania niejednokrotnie powołuje dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości.
Mamy więc do czynienia z pewną inflacją operatów. Sprawę dodatkowo komplikują przepisy dotyczące sporządzenia i oceny operatów, które niejako w roli lex specialis wprowadzono na gruncie GospNierU. Nie można jednak podzielić poglądu, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Mając więc na względzie art. 157 ust. 1 oraz art. 157 ust. 3 GospNierU, zgodnie z którym w przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd – należy stwierdzić, że to sąd dokonuje oceny dowodu. Przepis art. 157 ust. 3 GospNierU wydaje się o tyle wadliwy, że przy zastosowaniu jednej z możliwych interpretacji, zmierza do pozostawienia rozstrzygnięcia praktycznie w rękach biegłego pozbawiając przy tym stronę postępowania możliwości weryfikacji operatu. Abstrahując od zarzutu dokonywania ocen we własnej sprawie, gdzie jeden rzeczoznawca członek komisji zawodowej rzeczoznawców, ocenia innego rzeczoznawcę (taka ocena wydaje się uzasadniona jedynie na użytek postępowania zawodowego), taka wyłączność komisji w ocenianiu prowadzi do jawnego ograniczenia kompetencji sądów.
Jeśli więc sąd zdecyduje się w trybie art. 156 ust. 3 GospNier o zawnioskowanie do właściwej komisji rzeczoznawców majątkowych o ocenę operatu – to ocena taka także podlega dalszej ocenie sądu, bo jest tylko jednym z dowodów w sprawie. Oznacza to, że w przypadku złożenia apelacji sąd apelacyjny może swobodnie ocenić zebrany materiał dowodowy i nie jest w żadnej mierze związany ustaleniami komisji. Ponadto ustalenia komisji odnoszą się do oceny zasadności metod, technik, podejść, doboru parametrów – nie ustalają jednak stanowiącej przedmiot sporu wartości nieruchomości. Wbrew ekonomice procesowej prowadzić to może do złożenia powołania drugiego biegłego w celu ustalanie wartości. W takiej sytuacji będzie to kolejny operat, drugi w postępowaniu sądowym, nie licząc prac komisji, oraz czwarty w całym postępowaniu, jeżeli przyjmie się, że zarówno organ, jak i kolegium posługiwała się wcześniejszymi operatami.
Ocena komisji prawidłowości sporządzenia operatu powinna być dokonana w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Zatem sporządzenie takiej oceny dokonuje się na podstawie zlecenia sądu, gdyż tylko sąd posiada takie uprawnienie (strona powodowa lub pozwana może natomiast wnioskować do sądu o zlecenie przeprowadzenia takiej opinii). Zleceniobiorcą jest Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a strony tej umowy nie mogą [...]