Nieruchomości
nr 2/2013
Obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości, cz. II
Autor jest radcą prawnym w Koszalinie.
Abstrakt
Ubezpieczenie obowiązkowe dotyczy odpowiedzialności cywilnej za szkody powstałe w związku z wykonywaniem tego rodzaju działalności zawodowej, na którą ubezpieczony posiada licencję zawodową. Na przykład pośrednik w obrocie nieruchomościami, który podejmie działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, nie będzie podlegał obowiązkowemu ubezpieczeniu OC dotyczącemu zarządców nieruchomości, jeżeli jednocześnie nie posiada licencji zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami. Podobne zastrzeżenie dotyczy zarządców nieruchomości.
Zakres przedmiotowy obowiązkowego ubezpieczenie OC i cywilnoprawne skutki braku ważnej umowy ubezpieczenia OC
Zakres odpowiedzialności ubezpieczonego wobec osoby trzeciej w związku z zawartą umową ubezpieczenia wyznacza co do zasady zakres odpowiedzialności zakładu ubezpieczeń z tytułu obowiązkowego ubezpieczenia OC. Strony nie są uprawione do swobodnego określenia zakresu obowiązkowego ubezpieczenia OC pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości, gdyż wynika on z przepisów zawartych w dwóch rozporządzeniach Ministra Finansów z 12.10.2010 r. Rozporządzenia stanowią, że ubezpieczeniem OC jest objęta odpowiedzialność cywilna pośrednika w obrocie nieruchomościami bądź zarządcy nieruchomości za szkody wyrządzone w następstwie działania lub zaniechania ubezpieczonego, w okresie trwania ochrony ubezpieczeniowej w związku z wykonywaniem czynności, o których mowa odpowiednio w art. 180 ust. 1 i 1a lub art. 185 ust. 1 i 1a GospNierU. Jeżeli ubezpieczony wykonuje czynności zawodowe przy pomocy innych osób działających pod jego nadzorem, to ubezpieczeniem OC jest objęta również odpowiedzialność cywilna pośrednika lub zarządcy za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem tych osób. Strony umowy ubezpieczenia nie mogą swobodnie kształtować zakresu obowiązkowego ubezpieczenia OC, gdyż wszelkie odstępstwa od zasad określonych w rozporządzeniach Ministra Finansów skutkują nieważnością umowy ubezpieczenia lub części jej postanowień.
Zakres ochrony ubezpieczeniowej w odniesieniu do czynności wykonywanych przez pomocników nie został precyzyjnie określony. W rozporządzeniach mowa jest o wykonywaniu przez pomocników czynności określonych w art. 180 ust. 1 i 1a oraz w art. 185 ust. 1 i 1a, podczas gdy z przepisów art. 180 ust. 2 i art. 185 ust. 1b GospNierU wynika, że pośrednik lub zarządca może posługiwać się osobami działających pod jego bezpośrednim nadzorem jedynie przy wykonywaniu czynności wymienionych odpowiednio w art. 180 ust. 1 art. 185 ust. 1 GospNierU1.
Warunkiem odpowiedzialności ubezpieczyciela jest wykonywanie czynności zawodowych przez profesjonalistów w ramach skutecznie zawartej umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, bądź umowy o zarządzanie nieruchomością. Obie umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Czynności pośrednictwa lub zarządzania nieruchomością podjęte bezumownie, podobnie jak czynności podjęte przed zawarciem umowy, nie są objęte ochroną ubezpieczeniową.
Umowa ubezpieczania obejmuje odpowiedzialność cywilną podmiotu objętego obowiązkiem ubezpieczenia za szkody wyrządzone czynem niedozwolonym oraz za szkody wynikłe z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Prawidłowe wykonanie zobowiązania związane jest z zachowaniem przez dłużnika odpowiedniego poziomu staranności. Zgodnie z art. 355 § 1 KC dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność), jednak miernik „należytej staranności” przy wykonywaniu czynności pośrednictwa powinien uwzględniać zawodowy charakter tych czynności. Podstawowym obowiązkiem profesjonalisty jest obowiązek kompetencji. Podkreślił to Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 8.3.2006 r. (I ACa 1018/05, niepubl. LEX 186161), wskazując, jak należy rozumieć pojęcie należytej staranności profesjonalisty. „Należyta staranność dłużnika określana przy uwzględnieniu zawodowego charakteru prowadzonej przez niego działalności gospodarczej uzasadnia zwiększone oczekiwania co do umiejętności, wiedzy, skrupulatności i rzetelności, zapobiegliwości i zdolności przewidywania. Obejmuje także znajomość obowiązującego prawa oraz następstw z niego wynikających w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej”. Pojęcie należytej staranności znajduje zastosowanie w [...]
