Abstrakt

Samowystarczalność, samoobsługa i samoocena to takie iluzje, które towarzyszą wielu właścicielom nieruchomości zabytkowych, doprowadzające ich majątki do stanów ruiny. Z kolei dosyć powszechne tzw. podejście romantyczne, bez codziennej dbałości i konkretnych działań, pozostawia historyczne obiekty na pastwę losu. Skoro spoglądamy daleko w przyszłość, to czyż te szczególne nieruchomości, świadczące o naszym dziedzictwie i kulturze, nie wymagają dalekowzrocznego i kompleksowego spojrzenia, w kontekście ich utrzymania przez następne stulecia, a być może nawet tysiąclecia. Powinno się dołożyć wszelkich starań, aby mogły one sprawnie funkcjonować co najmniej tyle czasu, ile mogły służyć dotychczas.

Istotne jest zatem stworzenie takiego systemu i wzorca dla działań zarządczych, aby zagwarantować dalszą „żywotność” obszarów i obiektów związanych z naszą historią. Najbardziej wskazany jest model majątku samofinansującego się tj. takiego, którego przychody przewyższają koszty utrzymania. Nie mniej istotna jest jednoczesna ekspozycja zabytkowego charakteru nieruchomości, ze świadectwem jej historii, tak aby potomni też mogli poznawać minione dzieje i delektować się jej urokami.

Główne zadania zarządcy nieruchomości

W gospodarce rynkowej właściciel – inwestor nieruchomości najczęściej koncentruje się na czerpaniu maksymalnych zysków z posiadanego obiektu w możliwie krótkim czasie, niestety często bez względu na sukcesywne powiększanie jej wartości. Wiadomo, że prawie każdy inwestujący pragnie mieć jak najlepszy zwrot zainwestowanego kapitału z minimalnym ryzykiem, ale niestety wielokrotnie bez dalekosiężnego spojrzenia w przyszłość, tak aby wykreować wartość dodaną.

Właściciel kompleksowej nieruchomości zabytkowej świadomy praw i obowiązków, zazwyczaj woli scedować powinności na zarządzającego, wymagając od niego przede wszystkim:

– efektywnego utrzymania bieżącego, włącznie z codziennym administrowaniem,

– wyszukania bezpiecznego najemcy, dzierżawiącego, użytkownika,

– uzgodnienia korzystnych umów wynajmu i warunków użytkowania,

– ciągłego monitoringu obiektu wraz z okresową sprawozdawczością.

Aby spełnić strategiczne oczekiwania właściciela, zarządca powinien jednocześnie znaleźć odpowiedź na dwa zasadnicze pytania: jak najlepiej użytkować daną nieruchomość i jakie jest zapotrzebowanie na nią na rynku?

Nieruchomość zabytkowa stanowi wyjątkowo długoterminową inwestycję, toteż zarządca takiej nieruchomości, aby zaspokoić wymagania nie tylko właściciela, ale i konserwatora zabytków, powinien realizować kompleksowe czasowo dalekosiężne zadania, które obejmują następujące czynności:

– sporządzanie długoterminowych strategicznych planów zarządzania obiektem, mając na uwadze podwyższanie jego wartości zarówno materialnej jak i niematerialnej,

– uzyskanie optymalnego stopnia wykorzystania obiektu w oparciu o obecne i potencjalne możliwości użytkowania, w uzgodnieniu z inspektoratem konserwacji zabytków,

– utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie przy jednocześnie jak najniższych kosztach eksploatacji, zachowując rygory konserwatorskie,

– wykluczenie zbędnych restrykcji obejmujących nieruchomość, w porozumieniu z konserwatorem oraz tych, które wynikają z praw innych podmiotów prawnych,

– optymalizacja funkcji użytkowej obiektu, poprzedzona formalnymi uzgodnieniami oraz pracami adaptacyjnymi według wytycznych konserwatorskich, z jednoczesnym zachowaniem cech zabytkowych,

– racjonalizacja użytkowania poprzez dobór odpowiednich klientów, zajmujących większy obszar nieruchomości, włącznie z przyległym zapleczem gospodarczym i zespołem parkowym,

– korzystne zmiany formy władania, np. przejście z prawa dzierżawy na prawo własności za odpowiednią dopłatą lub odwrotnie (tzw. tease–back).

Oprócz realizacji tych długoterminowych zadań w wieloletnim okresie, zarządca powinien pełnić codzienne obowiązki, polegające na: [...]