Abstrakt

Zaobserwować można niekiedy praktykę, w ramach której wynajmujący podejmują, nie do końca zgodne z obowiązującym prawem, działania mające na celu zobligowanie najemców bądź do zapłaty czynszu najmu i innych wynikających z umowy opłat bądź też podjęcia innych czynności zgodnych z ich wolą. Zdają się nie dostrzegać przy tym pewnej prawidłowości, wyrażonej zresztą wprost w przepisach prawa, zgodnie z którą wierzyciel winien współdziałać przy wykonaniu zobowiązania zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom, a nie jedynie wyczekiwać tego rodzaju zachowań ze strony swoich kontrahentów. W przypadku wielolokalowych nieruchomości komercyjnych z pewnością wynajmujący, dysponujący rozbudowanymi kadrami, w tym pracownikami ochrony oraz świadczącymi na ich rzecz usługi zarządcze wykwalifikowanymi podmiotami, mają większe możliwości podjęcia działań zmierzających do skłonienia najemców do zachowań zgodnych z wolą wynajmujących niż ma to miejsce w odwrotnej sytuacji. Dlatego też często na podstawie zapisów umownych, które są niejednokrotnie sprzeczne z obowiązującymi normami, dopuszczają się zachowań godzących bezpośrednio w najemców i utrudniających bądź uniemożliwiających im efektywne korzystanie z przedmiotu najmu. Aktywność tego rodzaju nie jest jednak nigdy pozbawiona ochrony prawnej i każde tego rodzaju zachowanie wynajmującego może rodzić określone, negatywne dlań skutki prawne. Niektóre wspomniane działania wymagają wytoczenia przez najemcę powództwo przeciwko wynajmującemu, inne zaś są środkiem do skutecznego zwalczania powództwa wynajmującego. Niniejsze opracowanie stanowi przegląd zaobserwowanych nadużyć ze strony wynajmujących ze wskazaniem potencjalnych, możliwych do podjęcia przez najemców środków prawnych, celem ochrony ich praw.