Abstrakt

Kryzys na rynku nieruchomości sprzyja dokonywaniu transakcji, w których przedmiotem sprzedaży są inwestycje w trakcie realizacji. Przypadki te obejmują zarówno stany faktyczne, gdy na gruncie znajdują się budynki będące w fazie prac wykończeniowych, jak i te, w których prace dopiero się rozpoczynają (np. są na etapie prac fundamentowych). Podatnicy podatku VAT zamierzający zbyć takie właśnie nieruchomości stają przed problemem, czy dla potrzeb opodatkowania transakcji podatkiem VAT będziemy mieli do czynienia z dostawą gruntu niezabudowanego w rozumieniu VATU, czy też możliwym będzie uznanie, iż przedmiotem dostawy jest obiekt zaliczany w przepisach VATU do kategorii budynku lub budowli. Rozstrzygniecie wskazanej powyżej kwestii ma istotne znaczenie dla ustalenia zasad opodatkowania transakcji. Należy zwrócić uwagę, iż odpłatna dostawa gruntów niezabudowanych stanowi co do zasady czynność podlegającą opodatkowaniu podstawową stawką 23% stawką podatku VAT. Zważywszy na zawartą w przepisie art. 2 pkt 33 VATU definicję terenu budowlanego grunty, na których rozpoczęto budowę, nie będą mogły korzystać ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 9 VATU. Natomiast w przypadku uznania, iż przedmiotem dostawy są również budynki lub budowle trwale z gruntem związane transakcja zostanie opodatkowana na zasadach właściwych dla dostawy gruntu zabudowanego. W praktyce oznacza to, iż w przypadku znajdujących się w budowie obiektów budownictwa mieszkaniowego możliwym będzie zastosowanie 8% stawki podatku VAT. Ponadto podatnicy dokonujący dostawy zmuszeni będą rozważyć, czy znajdujący się na gruncie obiekt nie korzysta z jednego z wskazanych w VATU zwolnień dotyczących dostawy budynku lub budowli. Natomiast do gruntu, na którym znajdują się obiekty będące w trakcie realizacji zastosowanie znajdzie szczególny przepis art. 29 ust. 5 VATU, zgodnie z którym w przypadku dostawy ww. składników majątku z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Wskazana powyżej regulacja oznacza, iż o opodatkowaniu gruntu oraz zastosowaniu właściwej stawki podatku decyduje status podatkowy wzniesionego na nim budynku lub budowli. Jeżeli zatem grunt zabudowany jest budynkiem stanowiącym obiekt budownictwa mieszkaniowego, do którego zastosowanie ma 8% stawka podatku VAT, to również stawka ta znajdzie zastosowanie do wartości gruntu, na którym ten budynek się znajduje. Zasada ta znajduje zastosowanie również, gdy znajdujące się na gruncie obiekty korzystają ze zwolnienia od podatku VAT.