Abstrakt
Na rynku nieruchomości często obserwować można zawieranie przez najemców i dzierżawców umów podnajmu i poddzierżawy, na mocy których przedmiot, odpowiednio – najmu lub dzierżawy zostaje oddany do używania bądź używania i pobierania pożytków kolejnemu podmiotowi. W przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących najmu i dzierżawy ustawodawca umieścił jedynie kilka przepisów prawa, które traktują bezpośrednio o tych instytucjach. Przede wszystkim jest to art. 668 KC, w myśl którego najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. W stosunku do lokali, zasada ta została zmodyfikowana w ten sposób, iż bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym (art. 6882 KC). Podstawę tej, z goła odmiennej regulacji stanowi, jak się wydaje, okoliczność, że najem lokalu zawsze winien opierać się na szczególnym zaufaniu pomiędzy wynajmującym a osobą korzystającą z przedmiotu umowy najmu. W obu przypadkach jednak, na mocy art. 688 § 2 KC stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Kwestia ta jest dużo bardziej skomplikowana w przypadku umowy poddzierżawy, albowiem o ile w przepisie art. 698 KC wprost stypizowana została reguła, iż bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać, a w razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, o tyle kwestia, czy zakończenie stosunku dzierżawy powoduje czy też nie rozwiązanie z mocy prawa stosunku poddzierżawy, jest mocno dyskusyjna i niejednolicie pojmowana, o czym będzie mowa szerzej w dalszej części niniejszego opracowania. Biorąc pod uwagę, iż wokół wyżej wspomnianych 3 norm skupia się właśnie całość regulacji wprost odnoszących się do stosunku podnajmu i poddzierżawy, w związku z tym do pełnego zobrazowania tych stosunków, koniecznie jest sięganie do pozostałych norm kodeksowych, zawartych w tytule XVII dziale I i II KC.