Abstrakt

Ogólne zasady prawa cywilnego, zawarte w Kodeksie cywilnym, przewidują trzy podstawowe tryby zawierania umów: 1) ofertowy – poprzez złożenie i przyjęcie oferty, 2) negocjacyjny – poprzez negocjowanie postanowień umowy oraz 3) przetargowy – poprzez przeprowadzenie przetargu, względnie aukcji). Przetarg jest trybem najbardziej złożonym, zakładającym konkurencję między podmiotami zainteresowanymi zawarciem określonej umowy, np. ubiegającymi się o zakup określonej nieruchomości, co wiąże się z wyborem przez podmiot organizujący przetarg najkorzystniejszej propozycji. W kontekście obrotu nieruchomościami tryb przetargowy jest o tyle wart odrębnej uwagi, że w niektórych przypadkach, w stosunku do nieruchomości określonego rodzaju lub niektórych rodzajów umów, których przedmiotem są nieruchomości, tryb ten został wyraźnie przewidziany. Stąd też warto prześledzić, w jakim zakresie tryb przetargowy zawierania umów w obrocie nieruchomościami powinien, a kiedy tryb ten może być zastosowany, jak również jakie zasady (przepisy) należy wówczas brać pod uwagę.

Okoliczności istotne dla stosowania przetargu

Odniesienia przetargów do obrotu nieruchomościami można po pierwsze uporządkować, biorąc pod uwagę to, czy podmiot organizujący przetarg zainteresowany jest pozyskaniem nieruchomości od innego podmiotu, czy też jej przekazaniem komuś innemu, co można najlepiej zilustrować przykładową alternatywą: zakup albo sprzedaż nieruchomości.

Po drugie dla problematyki zakresu zastosowania przetargów w obrocie nieruchomościami bardzo ważne okazuje się to, jaki status mają strony umowy oraz brane pod uwagę nieruchomości. Chodzi w tym przypadku zasadniczo o ustalenie, czy organizator przetargu jest podmiotem publicznym, czy też prywatnym oraz czy nieruchomość, która ma być przedmiotem umowy zawieranej w trybie przetargowym, stanowi własność publiczną (państwową albo samorządową), czy też własność prywatną (nienależącą mienia państwowego lub samorządowego).

Analiza obowiązujących przepisów skłania do wniosku, że szczególne zasady dotyczące stosowania trybu przetargowego w obrocie nieruchomościami dotyczą sfery publicznej, w szczególności dysponowania nieruchomościami stanowiącymi własność państwową lub samorządową (należącymi do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego albo innych państwowych lub samorządowych osób prawnych). W rozpatrywanym kontekście ważne jest zwłaszcza stwierdzenie, czy w danym przypadku zastosowanie trybu przetargowego do obrotu nieruchomościami jest obowiązkowe, a jeśli tak, to na jakich zasadach.

Stosowanie przetargu na ogólnych zasadach

W przypadku gdy szczególne przepisy nie przewidują odrębnych zasad przeprowadzania przetargów w obrocie nieruchomościami (por. uwagi dalej), stosować należy zasady ogólne z KC, zawarte w jego art. 70¹ i art. 70³–70⁵. Zasady te są szczególnie istotne dla organizujących przetargi podmiotów prywatnych, np. przedsiębiorców, którzy mają większą swobodę w zestawieniu z podmiotami publicznymi w dysponowaniu stanowiącymi ich własność nieruchomościami oraz w pozyskiwaniu nieruchomości przy zaangażowaniu swoich własnych, prywatnych środków finansowych. Oczywiście stosowanie przez prywatne podmioty procedury przetargowej w obrocie nieruchomościami nie jest konieczne, wobec czego ocenić należy, czy sięganie po przetarg w danym przypadku jest celowe i uzasadnione. Na przykład stosowanie przetargu nie ma uzasadnienia, jeśli przedsiębiorca zainteresowany jest zakupem konkretnej nieruchomości, gdyż w takiej sytuacji najbardziej wskazane jest podjęcie z właścicielem nieruchomości negocjacji w celu ustalenia warunków jej sprzedaży. Przetarg jest przydatny np. wówczas, gdy podmiot zamierzający pozyskać dla własnych celów nieruchomość, niekoniecznie poprzez jej zakup, ma mniej sprecyzowane w tym zakresie potrzeby, czyli kiedy potrzeby te mogą być zaspokojone poprzez możliwość skorzystania z jednej z wielu dostępnych na rynku nieruchomości o podobnych parametrach (co do miejsca położenia, powierzchni, wyposażenia w odpowiednią infrastrukturę itp.). Dzięki przetargowi podmiot go organizujący może w takiej sytuacji wybrać spośród kilku lub więcej zgłoszonych w procedurze przetargowej ofert najkorzystniejszą dla siebie opcję, z reguły odnośnie do ceny, np. czynszu najmu nieruchomości, jej standardu oraz innych postanowień zawieranej w obrocie nieruchomościami umowy, choćby biorąc pod uwagę czas trwania umowy czy umowne okresy jej wypowiedzenia.

Przetarg może być stosowany [...]