Abstrakt
Transformacja ustrojowa w Polsce i otwarcie rynku wewnętrznego na zagranicznych inwestorów z początkiem lat 90. zapoczątkowało dynamiczny rozwój polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Obecnie Polska ze względu na rozmiar rynku oraz względną stabilność gospodarczą jest jednym z ciekawszych rynków inwestycyjnych i wymieniana jest w gronie najciekawszych rynków inwestycyjnych roku 2012. Do dziś inwestorzy zagraniczni odpowiedzialni są za znakomitą większość transakcji inwestycyjnych sektora nieruchomości. Chociaż od 2004 r. obserwować możemy stały rozwój polskich funduszy nieruchomości, szacuje się, że rodzimi inwestorzy odpowiadają za jedynie 2-3% udział w rynku inwestycyjnym. Ich przedmiotem zainteresowania są przede wszystkim nieruchomości komercyjne oraz grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną i mieszkaniową. Nieruchomości komercyjne są to nieruchomości, które mogą przynosić lub przynoszą dochód w związku z najmem lub dzierżawą powierzchni. Zdecydowana większość nowoczesnych nieruchomości komercyjnych jest wynajęta na podstawie instytucjonalnych umów najmu (triple net lease) oraz w walucie obcej, najczęściej w euro, i indeksowana jest wskaźnikiem inflacji dla strefy euro.W związku z powyższym w środowisku rzeczoznawców majątkowych obsługujących ten sektor pojawiają się pytania jak określać wysokości stóp kapitalizacji przy wycenie nieruchomości wynajmowanych w złotych oraz tych, które wynajęte są na podstawie umów najmu nominowanych, w walutach obcych, głównie w euro. Przyjrzyjmy się zatem argumentom, za i przeciw rozróżnianiu stóp kapitalizacji ze względu na pierwotne źródło generowanych dochodów wysuwanym przez obie strony debaty.Szacunek stóp kapitalizacji przy wycenie nieruchomości jest dokonywany na podstawie porównania zaobserwowanych transakcji inwestycyjnych oraz ryzyka i właściwości nieruchomości wycenianej. Zaobserwowane transakcje inwestycyjne wprost nie wskazują na istnienie zależności pomiędzy walutą najmu nieruchomości a wysokością stopy kapitalizacji, uwzględniającej poziom ryzyka. Niektórzy rzeczoznawcy majątkowi jednak nie zgadzają się z tą tezą. Poniżej zaprezentowano argumenty za i przeciw ich odmienności rozumowania przy wycenianiu nieruchomości wynajętych w złotych i w walucie obcej, przykładowo w euro.