Abstrakt
Prowadzenie działalności gospodarczej i zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami związane jest z ryzykiem powstania roszczenia odszkodowawczego. Przedmiotem pośrednictwa i zarządzania są nieruchomości, które z natury są rzeczami o dużej wartości majątkowej, dlatego szkoda w postaci uszczerbku w majątku poszkodowanego może mieć znaczną, wartość, a ewentualne roszczenia odszkodowawcze w wielu przypadkach mogą przewyższać możliwości finansowe osób świadczących usługi. Ponadto należy zauważyć, że osobą poszkodowaną na skutek działalności pośrednika lub zarządcy jest zazwyczaj konsument. Mając na względzie zapewnienie gwarancji wypłacalności osób wykonujących działalność zawodową oraz w celu ochrony konsumentów ustawodawca wprowadził obowiązek ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i zarządzania nieruchomościami.
Regulacje prawne dotyczące obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządców nieruchomości i pośredników w obrocie nieruchomościami
W ramach działalności ubezpieczeniowej wyróżniamy ubezpieczenia majątkowe i osobowe. Zgodnie z powszechnie przyjętą systematyką ubezpieczenia majątkowe dzielimy wedle kryterium powstania stosunku ubezpieczeniowego na ubezpieczenia dobrowolne i obowiązkowe. Ubezpieczenia obowiązkowe mogą dotyczyć ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej (dalej jako ubezpieczenie OC) lub mienia. W ramach ubezpieczeń obowiązkowych wyodrębnia się tzw. ubezpieczenia powszechne – wskazane w ustawie o ubezpieczeniach obowiązkowych, tj. ubezpieczenie OC posiadaczy pojazdów mechanicznych, ubezpieczenie OC rolników oraz ubezpieczenie budynków wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Ubezpieczenia powszechne stanowią odrębną grupę od pozostałych ubezpieczeń, których obowiązek zawarcia wynika z odrębnych ustaw lub umów międzynarodowych – tzw. ubezpieczeń zawodowych lub profesjonalnych.
Przymus ubezpieczeniowy w ubezpieczeniach profesjonalnych, będący odstępstwem od zasady swobody umów, uzasadniony jest ważnym interesem publicznym. Interes publiczny, a zwłaszcza konieczność ochrony osoby poszkodowanej wymaga, aby obowiązkowym ubezpieczeniem OC objęta została działalność zawodowa związana z ryzykiem zajścia negatywnych zdarzeń skutkujących obowiązkiem wypłaty odszkodowania przewyższającego możliwości finansowe sprawcy szkody. Na aspekt ochrony poszkodowanego i dłużnika w ubezpieczeniach obowiązkowych zwrócił uwagę Sąd Najwyższym wskazując, że „na plan pierwszy wysuwa się potrzeba ochrony osoby poszkodowanej przed niewypłacalnością dłużnika. Ubezpieczenie OC stanowi bowiem gwarancję, że roszczenia poszkodowanych przysługujące – w myśl prawa – względem osób odpowiedzialnych za szkodę (z reguły sprawców) rzeczywiście zostaną zaspokojone. Obowiązkowe ubezpieczenie OC ma również na celu – ale jest to funkcja drugoplanowa – ochronę osoby odpowiedzialnej za szkodę wyrządzoną drugiemu, ponieważ przyjęcie poniekąd tej odpowiedzialności przez ubezpieczyciela w drodze ubezpieczenia OC (za zapłatą odpowiedniej składki) zapewnia, że odpowiedzialny uniknie ujemnych następstw majątkowych określonego zdarzenia” (uchwała z 29.12.1994 r., III CZP 120/94, OSNC Nr 4/1995, poz. 55).
W szerokiej grupie ubezpieczeń zawodowych obowiązkowym ubezpieczeniem odpowiedzialności cywilnej objęta jest działalność pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości. Obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości regulują następujące przepisy:
− ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej GospNierU),
− ustawa z 22.5.2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych (Dz.U. Nr 124, poz. 1152 ze zm.; dalej UbezpObowU),
− Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.),
− rozporządzenie Ministra Finansów z 12.10.2010 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami (Dz.U. Nr 205, poz. 1358),
− rozporządzenie Ministra Finansów z 12.10.2010 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości (Dz.U. Nr 205, poz. 1359),
− ustawa z 22.5.2003 r. o działalności ubezpieczeniowej (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 11, poz. 66 ze zm.; dalej UbezpU).
Z zawartej w art. 3 ust. 1 UbezpObowU definicji ubezpieczenia obowiązkowego wynika, że jest nim ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej lub mienia, jeżeli ustawa lub ratyfikowana przez Rzeczpospolitą Polską umowa międzynarodowa nakłada obowiązek zawarcia umowy ubezpieczenia. Przedmiotowa definicja wskazuje na umowny i majątkowy charakter ubezpieczenia oraz konieczność istnienia podstawy prawnej obowiązku zawarcia ubezpieczenia obowiązkowego.
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości mają [...]