Abstrakt
Tytuł niniejszego artykułu ma celowo prowokacyjny charakter. Dla każdego, kto kiedykolwiek miał styczność z prawem obrotu nieruchomościami, oczywistym jest konieczność zachowania formy aktu notarialnego dla czynności prawnej mającej na celu przeniesienie własności nieruchomości. Jednak zasada ta nie zawsze znajdzie zastosowanie w przypadku podatku VAT. Wynika to nie tylko z autonomii prawa podatkowego, ale jest również konsekwencją konieczności zapewnienia jednolitego rozumienia pojęć VAT na całym obszarze państw członkowskich Unii Europejskiej, co z kolei wymaga – przy ich definiowaniu – szerszego uwzględniania, bardziej uniwersalnych, kryteriów ekonomicznych.
Celem niniejszego opracowania jest próba wskazania, kiedy właściwie dochodzi do dostawy nieruchomości w rozumieniu przepisów VATU. Odpowiedź na to pytanie nie ma bynajmniej charakteru czysto akademickiego. U podatnika VAT bowiem dokonującego dostawy pozwala ona wskazać na moment powstania obowiązku podatkowego. Innymi słowy wskazuje, kiedy podatnik powinien rozliczyć transakcje dla potrzeb VATU i ewentualnie wpłacić należny podatek VAT. U nabywcy natomiast wskazuje na moment, w którym będzie mógł dokonać odliczenia podatku naliczonego wskazanego w fakturze wystawionej przez sprzedającego. W obu przypadkach z uwagi na fakt, iż z reguły transakcje dotyczące nieruchomości opiewają na znaczne kwoty, ewentualny błąd podatnika może mieć dla każdej ze stron transakcji szczególnie bolesne konsekwencje.
Warto wskazać na jeszcze jedno potencjalne zagrożenie dla stron transakcji, których przedmiotem są zabudowane nieruchomości wydawane są przyszłym nabywcom jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 z ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.; dalej VATU) dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z podatku VAT, z wyjątkiem gdy:
− dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
− pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Przepisy VATU pozwalają na rezygnację ze wskazanego powyżej zwolnienia i wybór opcji opodatkowania transakcji. Jednym z warunków rezygnacji z zwolnienia jest złożenie przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, oświadczenia, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Jeżeli podatnicy VAT, kierując się wyłącznie regulacjami prawa cywilnego, popełnią błąd polegający na przyjęciu, iż do dostawy nieruchomości doszło w momencie zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, to takie oświadczenie będzie mogło być uznane przez organ podatkowy za bezskuteczne, jako złożone już po dokonaniu dostawy obiektu. W konsekwencji dostawa będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, sprzedający, który wcześniej odliczył naliczony podatek VAT związany z nabyciem nieruchomości, zobowiązany będzie do jego korekty na zasadach wskazanych w art. 91 VATU, a jej nabywca zostanie pozbawiony prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia obiektu.
Forma aktu notarialnego
Jak już wspomniałem, zachowanie przez strony transakcji formy aktu notarialnego, ma zasadnicze znacznie dla oceny jej skutków cywilnoprawnych. Przepis art. 158 KC nie pozostawia wątpliwości, iż zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości lub umowy zobowiązującej do przeniesienia własności wymaga zachowanie formy aktu notarialnego. Konsekwencją niezachowania tej formy czynności prawnej jest bezwzględna nieważność umowy również w zakresie dodatkowych zastrzeżeń umownych takich jak [...]