Abstrakt

Ustalenie, czy i kiedy pośrednik może odmówić kupującemu, który odmawia zawarcia umowy z pośrednikiem, udostępnienia kontaktu ze sprzedającym, jest jednym z kluczowych zagadnień w problematyce usług pośrednictwa. Nie istnieją dla tych zagadnień jasne przepisy prawa, natomiast pojawiają się liczne teorie, nierzadko budzące poważne wątpliwości. W materiałach prasowych na stronach Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, w artykule pt. „Kupujący nie płaci prowizji? Kupujący płaci za wszystko!”, wyrażone są co najmniej dwa kontrowersyjne poglądy. Według pierwszego „pośrednik nie może odmówić udostępnienia oferty nieruchomości, gdy kupujący nie chce zawierać umowy o pośrednictwo, gdyż pośrednik działałby na szkodę klienta sprzedającego”. Drugi z kolei przekonuje, że „kupujący nie musi zawierać umowy, ani płacić oddzielnego wynagrodzenia, które przecież tkwi w cenie”.

Umowa z kupującym przy umowie otwartej pośrednika ze sprzedającym

Przy „umowie otwartej” pośrednika ze sprzedającym, wskazane powyżej poglądy nie znajdują poparcia w przepisach prawa, standardach zawodowych pośredników a nawet wydają się im przeczyć. Sugerowanie, że kupujący zawsze może żądać od pośrednika adresu interesującej go nieruchomości i nie musi zawierać umowy z pośrednikiem dysponującym ofertą, wprowadza dezorientację wśród pośredników, a klientom daje motywację do żądania od pośredników takiego zachowania. Powstaje źródło konfliktów, a sytuacja stawia pośredników w złym świetle. Warto zatem podjąć próbę dokonania analizy zagadnienia, zdefiniować fakty i na tej podstawie poszukać poprawnej odpowiedzi na zadane na wstępie pytanie.

Ustawa 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651) jako kluczowy akt prawny definiujący usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, nie zawiera żadnych informacji pomocnych w przedmiotowej kwestii. Drugim aktem prawnym regulującym zasady wykonywania pośrednictwa jest Komunikat Ministra Infrastruktury z 18.3.2009 r. (Dz.Urz. Ministra Infrastruktury z 23.4.2009 r. Nr 3, poz. 14), definiujący „standardy zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami”.

Standardy w § 29 wskazują, iż „pośrednik wykonujący czynności pośrednictwa wynikające z umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności, dąży do jak najszerszego uzasadnionego wyeksponowania nieruchomości i nie może utrudniać dostępu do informacji o nieruchomości, której dotyczy umowa”.

Zapis taki wskazujący, iż przy „umowie z klauzulą wyłączności” pośrednik nie może „utrudniać dostępu do informacji” jednoznacznie definiuje, iż [...]