Abstrakt

Powszechną praktyką konstruowania umów o wykonanie dokumentacji projektowej jest nakładanie na projektanta obowiązku świadczenia dodatkowych usług związanych z przygotowywanym projektem budowlanym, takich jak sprawowanie nadzoru autorskiego, wyjaśnianie wątpliwości związanych z projektem, czy też współdziałanie z zamawiającym w inny, określony sposób. Zasadność takich zapisów nie budzi wątpliwości, zwłaszcza w świetle art. 20 ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.; dalej PrBudU), które nie ogranicza zakresu obowiązków projektanta do samego opracowania projektu budowlanego, przy czym przepis ten mówi o obowiązkach jedynie podstawowych. Niejednokrotnie jednak zamawiający próbuje zobowiązać projektanta do świadczenia usług, którymi prawo budowlane obciąża innych uczestników procesu budowlanego. Szczególne niebezpieczeństwo z punktu widzenia projektanta pojawia się wtedy, kiedy prawidłowe wykonanie danej usługi związane jest z okolicznościami od niego niezależnymi. Przykładem takiej regulacji jest umowne zobowiązanie projektanta do uzyskania pozwolenia na budowę, na potrzeby której przygotowuje on projekt budowlany.

W niniejszym artykule zaproponowano przykładowe zapisy regulujące omawianą materię z korzyścią dla projektanta. Należy zastrzec, że propozycje te należy każdorazowo doprecyzować określeniami stron, przedmiotu umowy (w tym inwestycji, na potrzeby której powstaje dana dokumentacja projektowa) bądź stosownymi terminami oraz umownymi sankcjami za ich niedochowanie.

Pozwolenie na budowę w PrBudU

Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną o kluczowym znaczeniu w procesie budowlanym. Zezwala ono bowiem na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, przy czym roboty budowlane mogą być rozpoczęte, z pewnymi wyjątkami przewidzianymi w PrBudU, dopiero po uzyskaniu przez tę decyzję przymiotu ostateczności.

Wśród stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę PrBudU wymienia inwestora oraz uprawnionych do nieruchomości z obszaru oddziaływania obiektu (właścicieli, użytkowników wieczystych, jak również zarządców takich nieruchomości). Nie budzi zatem wątpliwości, że podmiot występujący w procesie budowlanym wyłącznie w charakterze projektanta może nie być uznany za stronę tego postępowania.

PrBudU zawęża również krąg osób, którym może być wydane pozwolenie na budowę. W grę wchodzą tu jedynie ci, którzy złożyli wniosek w tej sprawie w odpowiednim terminie oraz złożyli oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Udział projektanta działającego we własnym imieniu i na własną rzecz jest zatem ponownie wykluczony.

PrBudU przewiduje w art. 33 szereg dokumentów, które powinny być załączone do wniosku o pozwolenie na budowę. Podczas gdy niektórymi z nich projektant dysponuje w sposób oczywisty (jak dzieje się w przypadku projektu budowlanego), o inne należy zwrócić się bezpośrednio do inwestora (np. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane), bądź też do odpowiedniego organu (co dotyczy opinii, uzgodnień czy zezwoleń). W ostatnim spośród wymienionych przypadków procedury mogą wymagać udziału inwestora, w związku z czym podmiot działający wyłącznie w charakterze projektanta nie jest uprawniony.

Na tle regulacji PrBudU widać wyraźnie, że podmiotem modelowo uprawnionym do uzyskania pozwolenia na budowę jest inwestor. Jeśli czynności w tym zakresie podejmować ma projektant, należy zastrzec w umowie dodatkowe zastrzeżenia.

Projektant jako pełnomocnik inwestora

Najprostszym rozwiązaniem wydaje się [...]