Abstrakt
Jednostki samorządu terytorialnego oraz Skarb Państwa są właścicielami bardzo wielu nieruchomości, w tym mieszkalnych, które często bywają przedmiotem sprzedaży. Podmioty publiczne zbywając swe nieruchomości, mogą korzystać z uprawnienia zawartego w przepisach ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej GospNierU) i udzielają bonifikat nabywcom. Przepisy stanowiące podstawę prawną udzielenia bonifikaty oraz nakładające na beneficjentów tych bonifikat określone obowiązki w okresie obowiązywania GospNierU kilkukrotnie się zmieniały, a ich interpretacja niejednokrotnie nastręczała wielu trudności. Dlatego też tytułowa kwestia zasługuje na szersze omówienie.
Nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego mogą być co do zasady przedmiotem obrotu (art. 13 ust. 1 GospNierU). Sprzedaż może odbywać się w formie przetargowej albo w określonych warunkach w formie bezprzetargowej (art. 28 ust. 1 GospNierU). Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 GospNierU jeżeli nabywcą nieruchomości jest najemca lokalu mieszkalnego, a najem został zawarty na czas nieoznaczony, osobie takiej przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości. W praktyce stosowanej przez właścicieli publicznych (Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego) najczęściej jest tak, że to sami zainteresowani jako pierwsi występują do właściciela z wnioskiem o nabycie określonej nieruchomości. Sprzedaż na rzecz najemcy, któremu przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości, następuje bowiem w formie bezprzetargowej (art. 37 ust. 2 pkt 1 GospNierU). Zasadą jest, że sprzedaż nieruchomości dokonywana przez podmiot publiczny odbywa się po cenie ustalonej na podstawie wartości nieruchomości (art. 67 ust. 1 GospNierU). Ustalenie wartości odbywa się w oparciu o operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 7 GospNierU).
Kolejne zmiany w udzielaniu bonifikat
Pomimo że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zachodzi pomiędzy organem władzy publicznej a osobą prywatną, to relacja zachodząca pomiędzy tymi podmiotami ma charakter cywilny. Zbycie nieruchomości przez organ publiczny nie jest wyrazem działania tego organu w ramach przysługującego mu imperium, ale stanowi zwykłą czynność cywilnoprawną, a zatem ocena skutków tej czynności odbywa się w oparciu o normy prawa cywilnego z zachowaniem norm o charakterze administracyjnym wyrażonych w GospNierU.
W przypadku bezprzetargowego zbycia nieruchomości GospNierU daje organom dokonującym zbycia prawo do udzielenia bonifikaty od ceny sprzedaży. Jak wskazano powyżej, zasadą jest dokonywanie sprzedaży po cenie odpowiadającej wartości nieruchomości. Prawo udzielenia bonifikaty stanowi wyłom od tej zasady i niewątpliwie jest przywilejem dla nabywcy. W praktyce jednostek samorządu terytorialnego bonifikaty udzielane nabywcom nieruchomości w szczególności o charakterze mieszkalnym sięgają nawet 95%, stąd prawo do uzyskania bonifikaty staje się wyjątkowo atrakcyjne dla nabywców. Podstawę prawną dla udzielenia przez organ bonifikaty stanowi art. 68 ust. 1 GospNierU, który to przepis w okresie od uchwalenia przywołanej ustawy był wielokrotnie modyfikowany. W pierwotnym brzmieniu stanowił on, że: „Właściwy organ może udzielić za zgodą, odpowiednio wojewody lub rady gminy, bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3 (…)”. Ustawa od samego początku wprowadziła katalog okoliczności, których zaistnienie warunkowało prawo do udzielenia bonifikaty. Do okoliczności w pierwotnej wersji ustawy należała sprzedaż nieruchomości:
1) pod budownictwo mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych,
2) osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą lub sportowo-turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową,
3) organizacjom zrzeszającym działkowców z przeznaczeniem na pracownicze ogrody działkowe,
4) poprzedniemu właścicielowi lub jego następcy prawnemu, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed dniem 5.12.1990 r.,
5) na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz gminy,
6) kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej,
7) jako lokal mieszkalny.
Ustawą z 7.1.2000 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz innych ustaw (Dz.U. Nr 6, poz. 70) wprowadzono kolejny punkt w art. 68 ust. 1, który daje uprawnienie organom do udzielenia bonifikaty w przypadkach uwzględnienia roszczeń przysługujących właścicielom lokali wobec Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli przy wyodrębnianiu własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu niespełniającą wymogów działki budowlanej (art. 209a ust. 1 GospNierU).
Wraz z [...]