Abstrakt
Rynek nieruchomości potrzebuje spójnego systemu norm dotyczących wyceny nieruchomości oraz bardziej szczegółowych wytycznych w zakresie wyceny nieruchomości specjalistycznych, także takich, jakimi są coraz bardziej popularne jako nieruchomości inwestycyjne – centra danych. Jako, że standardy wyceny funkcjonują od dawna na poziomie światowym (International Valuation Standards IVS, Red Book propagowane przez – Królewski Instytut Dyplomowanych Rzeczoznawców, RICS – The Royal Institution of Chartered Surveyors), regionalnym (European Valuation Standards – TEGoVA) czy lokalnym – w Polsce standardy opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych – to wytycznych dotykających problematykę wyceny nieruchomości stanowiących centra danych podjął jak na razie jedynie RICS, przedstawiając w listopadzie 2010 r. do publicznej dyskusji notę interpretacyjną wyceny centrów danych, którą to wykorzystano przy pisaniu niniejszego artykułu.
Ponieważ centra danych budowane na własne potrzeby inwestora lub z przeznaczeniem na wynajem, co do zasady, generują lub mogą generować dochód w postaci czynszu, do ich wyceny stosuje się podejście dochodowe. Osiąganie dochodu właściciela centrum danych możliwe jest dzięki umowom najmu lub umowom serwisowym.
Umowy najmu, umowy serwisowe, koszty eksploatacyjne
Dla dużych najemców „data center”, umowy najmu w centrach danych bazują na tradycyjnych umowach najmu, w których wynajmujący zobowiązuje się dostarczyć specjalistyczną powierzchnię najmu do wyłącznego korzystania, a najemca w zamian za to świadczenie, zgadza się na płacenie czynszu jako wynagrodzenie. Atrakcyjne dla inwestorów poszukujących nowych, bezpieczniejszych aktywów z sektora nieruchomości jest to, że najemcy tego typu nieruchomości oczekują znaczącej powierzchni najmu, a w budowanych pod klucz lokalizacjach, godzą się na długoletnie umowy najmu o okresie sięgającym do 15 lat. Jest to niezwykle atrakcyjne zarówno dla banków finansujących inwestycję, jak i samych inwestorów, którzy taką inwestycję mogą traktować jak długoterminowe aktywo. Dojrzałe rynki nieruchomości, na których nasycenie centrami danych jest duże, w pełni akceptują instytucjonalne umowy najmu, także w centrach danych, w których to najemca płaci czynsz wynajmującemu oraz pokrywa wszystkie koszty związane z utrzymaniem i zarządzaniem budynkiem, w tym jego częściami wspólnymi i samą nieruchomością poprzez dodatkowo rozliczaną opłatę eksploatacyjną. Standardem rynkowym jest to, że jednak najemca nie uczestniczy finansowo w koszcie odtworzenia, ulepszenia czy wymiany urządzeń niezbędnych do funkcjonowania obiektu, a obowiązek ten spoczywa na wynajmującym.
Kolokacyjne centra danych oferują usługę polegającą na umieszczeniu sprzętu klienta w serwerowni. Dostawca serwerowi, jako strona umowy, zobowiązuje się do utrzymania serwerów klienta oraz udostępnienia zasobów serwerowni. W ramach usługi kolokacji klient wynajmuje miejsce w szafie serwerowej, dostęp do sieci, niezawodne, z gwarancją ciągłości działania, zasilanie oraz wsparcie administratorów. Klient sam tylko dostarcza serwery. Dochód w kolokacyjnych centrach danych jest zatem uzyskiwany na podstawie umów serwisowych – bogatszych w świadczenia od typowej umowy najmu. W pełni wyposażona powierzchnia w kolokacyjnym centrum danych jest przedmiotem stosunkowo krótkiej umowy zazwyczaj w przedziale od 3 do 5 lat, w której opłata stanowiąca wynagrodzenie jest indeksowana corocznie i składa się z czynszu (dochodu właściciela) i kosztów świadczenia określonych usług. Wycena kolokacyjnych centrów danych powinna odzwierciedlać aktualne i rzeczywiste koszty świadczenia oferowanych usług wraz z odpowiednim uwzględnieniem kosztów amortyzacji i wymiany wyposażenia (maszyn i urządzeń), tak aby usługa mogła być świadczona bez zakłóceń w przyszłości według aktualnych standardów jakości i niezawodności.
Energia elektryczna zużywana przez najemców jest zazwyczaj mierzona indywidualnie na podstawie liczników. W przypadku centrów danych operatorów kolokacji indywidualnego zużycia, zazwyczaj się jej nie mierzy, a oblicza się średnią stawkę za jednostkę w szafie rack oznaczaną jako U.
Szafa rack – zazwyczaj 19-calowa – jest standaryzowaną ramą (obudową) do montowania modułów wyposażenia teleinformatycznego. Każdy z modułów ma panel przedni o szerokości 19 cali (482,6 mm), umożliwiający przykręcenie urządzenia do ramy – zwanej rackiem. Wyposażenie do umieszczenia w szafie jest projektowane jako standardowe także pod względem wysokości i wynosi wielokrotność 1,75 cala (44,5 mm). Powierzchnia w szafie o szerokości 19 cali i wysokości 1,75 cala zwana jest jednostką rack oznaczaną jako U. Standardowa szafa rack posiada 42 jednostki U.
U operatorów może pojawić się dodatkowa [...]