Abstrakt

Nie ulega wątpliwości, jaki cel przyświeca każdemu przedsiębiorcy, który decyduje się wynająć powierzchnię biurową lub jakąkolwiek inną powierzchnię o przeznaczeniu komercyjnym. Ma to być nie tylko jego siedziba wymagana przez przepisy prawa, ale również punkt centralny prowadzonej przez niego działalności. Miejsce, do którego będą mieli dostęp nie tylko pracownicy, ale i, a może przede wszystkim, jego klienci. Musi być to zatem miejsce łatwo dostępne i dobrze skomunikowane. Jednak w dzisiejszych czasach dobra lokalizacja to nie taka, która znajduje się przy głównych ciągach komunikacji miejskiej miasta. Wręcz przeciwnie, to miejsce, do którego szybko można dojechać i które posiada wystarczającą infrastrukturę, żeby pomieścić pojazdy wszystkich osób korzystających lub pracujących w biurze najemcy. Mówiąc krótko – chodzi o garaż lub innego rodzaju zorganizowaną przestrzeń dedykowaną do przechowywania pojazdów mechanicznych. Przestrzeń, którą na potrzeby swoich najemców i ich klientów starają się zapewnić sami wynajmujący. Niestety sposób, w jaki te garaże lub parkingi zostają powiązane z głównym przedmiotem umowy w większości wypadków dalece odbiega od ideałów i budzi uzasadnione wątpliwości prawników.

W czym tkwi problem?

Nie istnieje jeden powszechnie przyjęty sposób na uregulowanie kwestii garażu w umowach najmu powierzchni komercyjnych. Należy również podkreślić nieregularny charakter powierzchni składających się na garaż lub parking. Są to przecież nie tylko miejsca postojowe, z których co do zasady korzysta tylko jedna osoba, czyli właściciel pojazdu, który tam zaparkował. Ale również wszystkie przejazdy, podjazdy, przejścia, klatki schodowe (w garażach lub parkingach wielopoziomowych), dające się wspólnie nazwać powierzchniami przeznaczonymi do wspólnego użytku wszystkich korzystających z parkingu.

Niektóre rodzaje umów zaliczają cały garaż (lub parking) do kategorii powierzchni wspólnych, czyli takich, które powinny być przeznaczone do użytku wszystkich najemców. Jest to szczególnie powszechna praktyka w przypadku najmu powierzchni centrów handlowych, gdzie większość osób korzystających z garażu czy parkingu to klienci centrum, którzy nie ograniczają się do odwiedzenia jednego, konkretnego najemcy, ale przychodzą do centrum właśnie w celu odwiedzenia jak największej ilości sklepów. W takim przypadku sprawiedliwe wydaje się stwierdzenie, że parking czy garaż służy pożytkowi wszystkich najemców.

Pojawiają się też umowy, w których parking lub garaż zostaje wprost wyłączony z zakresu definicji powierzchni wspólnych. Nie jest on jednocześnie zdefiniowany expresis verbis w umowie, co prowadzi do wniosku, że należałoby kwalifikować tego rodzaju przestrzeń jako powierzchnię wynajmowaną lub przeznaczoną przez wynajmującego pod wynajem. Jednocześnie sama umowa najmu nie zawsze reguluje zasady, czy koszty związane z wynajęciem miejsc postojowych w garażu lub parkingu przez najemcę powierzchni komercyjnej, której umowa dotyczy. Oznacza to, że [...]