Abstrakt
Jeżeli właściciel nieruchomości uważa, że jego nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, to w pierwszej kolejności powinien podjąć próbę porozumienia się z sąsiadem w celu ustanowienia stosownej służebności za rozsądne wynagrodzenie. Ustanowienie służebności drogowej może bowiem nastąpić na podstawie umowy stron, przy czym przynajmniej oświadczenie właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości obciążonej musi być złożone w formie aktu notarialnego, stanowiącego następnie podstawę wpisu służebności do księgi wieczystej.
Podczas przygotowywania inwestycji deweloperskich nierzadko spotyka się sytuację, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej umożliwiającego realizację zamierzonego przedsięwzięcia budowlanego. Można zidentyfikować dwie główne przyczyny takiego stanu rzeczy.
Pierwsza przyczyna ma swe źródło w stosunkach gospodarczych panujących w okresie PRL, gdy Skarb Państwa był właścicielem większości nieruchomości na obszarach zurbanizowanych. W konsekwencji dojazd do drogi publicznej zapewniony był zwykle przez grunty Skarbu Państwa, który udostępniał je przedsiębiorstwom państwowym i innym jednostkom gospodarki uspołecznionej. Jeżeli grunt, przez który prowadziła droga wewnętrzna do drogi publicznej należał do podmiotów prywatnych, Skarb Państwa miał instrumenty umożliwiające sprawne wywłaszczenie nieruchomości w celu zapewnienia dojazdu do swoich przedsiębiorstw. Sytuacja zmieniła się istotnie w związku ze zmianą ustroju gospodarczego dokonującą się od 1990 r. Przedsiębiorstwa państwowe i inne podmioty uzyskały z mocy prawa użytkowanie wieczyste nieruchomości państwowych posiadanych wcześniej tylko w zarządzie. Zdarzały się przypadki, gdy jedno przedsiębiorstwo nabyło użytkowanie wieczyste drogi wewnętrznej posiadanej w zarządzie i wybudowanej z jego środków własnych, z której korzystały faktycznie także inne podmioty. Kwestia uprawnienia do korzystania z dróg wewnętrznych nie była często regulowana w relacjach między przedsiębiorstwami państwowymi, które korzystały z tych dróg bez tytułu prawnego lub na zasadach użyczenia. Po rozpoczęciu procesu prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych oraz procesu przejmowania własności nieruchomości przez podmioty prywatne nowi właściciele nieruchomości nie są skłonni tolerować korzystania z ich własności przez inne przedsiębiorstwa bez tytułu prawnego. Jeżeli wyrażają zgodę na używanie swojej drogi przez sąsiada, to często nie godzą się na ustanawianie służebności, ale oddają nieruchomości czasowo do używania na podstawie nietrwałych z istoty rzeczy stosunków obligacyjnych (np. najmu).
Druga przyczyna braku odpowiedniego dostępu wielu nieruchomości do drogi publicznej wynika z faktu, że coraz częściej grunty rolne przeznaczane są na cele inwestycji przemysłowych, handlowych czy mieszkaniowych. Dostęp z nieruchomości do drogi publicznej wystarczający dla celów rolniczych okazuje się nieodpowiedni dla celów inwestycji o takim charakterze.
Problem braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej może być rozwiązany poprzez np. wykup odpowiedniego pasa terenu pozwalającego na swobodną komunikację z drogą publiczną lub nabycie własności udziału w gruncie, po którym biegnie droga prowadząca do drogi publicznej. Jeżeli z żadnego z tych sposobów nie można skorzystać, to realizacja inwestycji wymaga uzyskania służebności gruntowej lub zmiany treści istniejącej służebności celem zapewnienia odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Właściciel nieruchomości, która ma być wykorzystywana na cele nowego dojazdu, często zgłasza w takim przypadku żądanie zapłaty wynagrodzenia nieznajdujące uzasadnienia w spadku wartości jego działki (ograniczeniu w korzystaniu przez niego z nieruchomości) albo znacznie przewyższające wysokość czynszów pobieranych za korzystanie z działki tego rodzaju w celu przejazdu.
Aktualne jest zatem pytanie – czy istnieje możliwość przymuszenia właściciela nieruchomości do zapewnienia trwałego dojazdu do nieruchomości sąsiedniej w zamian za racjonalne, ustalone przez biegłego wynagrodzenie. Uprawnienie takie przewidziane jest w
W przeszłości spory o ustanowienie służebności drogi koniecznej toczyły się zwykle między właścicielami nieruchomości rolniczych, które w okresie PRL pozostawały w znacznej części w rękach prywatnych. Większość znanych precedensowych orzeczeń sądowych dotyczy właśnie ustanowienia służebności w relacjach wiejskich. W niniejszym artykule analizie poddane są kwestie związane z ustanawianiem służebności drogi koniecznej w związku z inwestycjami komercyjnymi.
Drogi publiczne
Analizując kwestię istnienia bądź braku istnienia odpowiedniego dostępu z nieruchomości do drogi publicznej, trzeba w pierwszej kolejności ustalić, które drogi są drogami publicznymi. Definicję drogi publicznej znajdujemy w [...]