Abstrakt

W obrocie gospodarczym, w tym także w praktyce pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, znajdują powszechne zastosowanie formularze, przygotowywane przez pośredników, które w sposób jednolity definiują treść przyszłych umów z zamawiającymi usługi. Wzorce przyspieszają procedurę zawierania umów i sprzyjają ujednoliceniu ich treści, przez co ułatwiają klientom korzystanie z usług pośredników. Niekiedy zawierają jednak klauzule uznane w świetle obowiązujących przepisów prawnych za niedozwolone w stosowaniu wobec konsumentów.

Okoliczność, że wzorce umowne są przygotowywane przez pośredników, nie upoważnia ich do narzucania zamawiającemu usługę postanowień niekorzystnych. Pośrednik i zamawiający usługę mają równe prawa w kształtowaniu treści zawieranej między nimi umowy. Teoretycznie przynajmniej słabiej przygotowaną stroną do ustalania postanowień tej umowy jest zamawiający usługę. Zawodowe kwalifikacje pośrednika sytuują go, w relacji do zamawiającego, na pozycji profesjonalisty. W związku z tym pojawia się pewne ryzyko, że pośrednik może wykorzystać pozycję dominującą i narzucić swojemu kontrahentowi treść przynajmniej niektórych postanowień. Ustawodawca nie pozostawił jednak zamawiającego bez ochrony prawnej. W sposób szczególny dotyczy ona umów konsumenckich podlegających ocenie, której celem jest ustalenie, w jakim stopniu są one niekorzystne i krzywdzące dla strony zamawiającej usługę.

Ochrona konsumenta

Konsument w stosunkach cywilnoprawnych z profesjonalnym uczestnikiem obrotu wykazuje się przeważnie mniejszą znajomością norm prawnych oraz mniejszym doświadczeniem. Pod pojęciem konsumenta należy rozumieć osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością zawodową (art. 22¹ KC). Ogólne kryteria oceny umów konsumenckich ustawodawca sformułował w art. 385¹ KC, zgodnie z którym możliwość uznania postanowienia umownego za niedozwolone i wyeliminowanie go z praktyki stosowania zależna jest od spełnienia następujących przesłanek:

1. postanowienie nie zostało uzgodnione indywidualnie, czyli nie podlegało negocjacjom;

2. ukształtowane w ten sposób prawa i obowiązki konsumenta są sprzeczne z dobrymi obyczajami;

3. ukształtowane we wskazany sposób prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta;

4. postanowienie umowy nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń, w tym ceny lub wynagrodzenia.

Powyższe przesłanki muszą zostać spełnione łącznie, natomiast brak jednej z nich skutkuje, że nie można dokonać oceny danego postanowienia pod kątem abuzywności. Ponadto, zgodnie z art. 385¹ § 2 KC, jeżeli postanowienia umowy zgodnie z § 1 nie wiążą konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie. Należy zaznaczyć, że art. 385¹ KC odnosi się do wszystkich umów konsumenckich, niezależnie od tego, czy przy ich zawieraniu pośrednik posługuje się wzorcem umowy.

Za nieuzgodnione indywidualnie, w oparciu o art. 385¹ § 3 KC, uznaje się te postanowienia, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Zarzut braku uzgodnienia indywidualnego może powstać zwłaszcza w stosunku do postanowień umownych, które: [...]