Abstrakt

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością zawodową wzbudzającą wiele emocji. Z jednej strony bywa to niezwykle intratne zajęcie, z drugiej jednak trwa nieustanna wojna podjazdowa pomiędzy klientami, którzy czują się nienależycie reprezentowani, a pośrednikami oczekującymi zapłaty prowizji przy jednoczesnej optymalizacji czasu poświęcanego poszczególnym zleceniom.

W związku z tym, iż pośrednictwo mogło być wykonywane w zasadzie przez każdego, bez względu na przygotowanie merytoryczne oraz poziom etyczny, ustawodawca zdecydował się na uregulowanie aktem rangi ustawowej zasadniczych elementów stosunku pośrednictwa oraz zasad wykonywania zawodu. Rozdział 2 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741 ze zm.; dalej GospNierU) wprowadził do obrotu prawnego instytucję pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z treścią art. 179 GospNierU, pośrednictwo jest działalnością zawodową wykonywaną przez pośredników. Takie brzmienie przepisu wskazuje na wolę ustawodawcy, aby czynności związane z obrotem nieruchomościami mógł wykonywać jedynie wydzielony krąg podmiotów, spełniający określone w ustawie wymagania.

I tak pośrednikiem może być jedynie osoba fizyczna, która m.in. posiada pełną zdolność do czynności prawnych, ukończyła studia wyższe i odbyła odpowiednią praktykę zawodową oraz uzyskała stosowne uprawnienia. Z tak sformułowanych wymagań wynika bezpośrednio specjalistyczny charakter zawodu pośrednika. Zgodnie z art. 180 ust. 7 GospNierU pośrednik może wykonywać swój zawód w dwóch różnych formach działalności – jako własną działalność gospodarczą, zgodnie z ustawą o swobodzie działalności gospodarczej, albo w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej z przedsiębiorcą zajmującym się taką działalnością. Istotnym jest, aby odnotować, że ustawodawca zdecydował się na zastosowanie alternatywy rozłącznej, a zatem łączenie tych dwóch działalności jest niedopuszczalne. Co za tym idzie, już na wstępie trzeba rozróżnić działalność prowadzoną przez osobę fizyczną będącą pośrednikiem, a działalność prowadzoną przed osobę prawną nie posiadający licencji. Zakres działania pośrednika w danej sprawie reguluje umowa pośrednictwa, która  [...]