Abstrakt

W czasach, gdy niemal wobec wszelkich zawodów regulowanych kwestionuje się zasadność publicznej ingerencji, poddając pod wątpliwość racjonalność tworzenia samorządów, wprowadzania licencji czy prowadzania postępowań kwalifikacyjnych – postawienie tezy o zasadności reglamentacji zawodów związanych z rynkiem nieruchomości można uznać za działanie co najmniej nieprzemyślane, jeśli wręcz nie błędne. W rzeczywistości jednak teza ta jest głęboko uzasadniona ze względu na przedmiot czynności zawodowych, który związany jest z nieruchomościami, będącymi przecież dobrami o znacznej wartości i mającymi istotny wpływ na kluczową gałąź gospodarki. Niniejszy artykuł stanowi głos w dyskusji w związku z projektem zniesienia licencji zawodowych.

Patrząc na ustrój i koncepcje naszego państwa demokratycznego, także poniekąd opiekuńczego, które po przejściu transformacji ustrojowych znajduje się na etapie umiarkowanego rozwoju gospodarczego wydaje się, że reglamentowanie rynku nieruchomości, w tym działających na nim zawodów jest uzasadnione. I nie chodzi tu, li tylko o uzasadnienie prowadzenia reglamentacji wobec zawodów, ale o wykazanie zasadności istnienia w danym sektorze administracji. Jeśliby bowiem przyjąć, że na danym obszarze nie ma co regulować, to zbytecznym wydaje się utrzymanie rozbudowanego aparatu państwowego.

Bariery prawne rynku nieruchomości w Polsce

W polskim systemie prawnym związanym z tematyką nieruchomości występuje szereg regulacji utrudniających obrót i zarządzanie nieruchomościami. Istnienie skomplikowanej siatki przepisów, z których niejednokrotnie trudno wywieść normę prawną, uzasadnia istnienie i regulowanie zawodów rynku nieruchomości. Wprowadzenie na rynek pośredników czy zarządców z podstawowym wykształceniem nie wyeliminuje problemu braku planów miejscowych, zakupu nieruchomości rolnych, zabudowy gruntów, podziałów działek, wpisów do rejestrów gruntów i ksiąg wieczystych. Kolejnym kluczowym problemem działania na rynku nieruchomości są skomplikowane przepisy fiskalne. Po dziś dzień rozliczenia z tytułu sprzedaży nieruchomości uzależnione są od tego, kiedy daną nieruchomość nabyto oraz na jaki cel przeznaczono środki, przy czym regulacje te zmieniano wielokrotnie w ostatnich latach. Także użytkowanie wieczyste, jako relikt minionej epoki socjalizmu, cały czas funkcjonuje w naszym systemie przynosząc dochody budżetowe i pełniąc de facto rolę swoistego podatku od nieruchomości. Powyższych problemów nie rozwiąże się znosząc zawody rynku nieruchomości. Dlatego obecnie podjęta inicjatywa ustawodawcza dotycząca deregulacji koncentruje się na tematach wtórnych. Trzeba bowiem pamiętać, że właściciel niezabudowanej działki zawsze mógł ją sprzedać bez udziału pośrednika czy samemu sprawować zarząd właścicielski, natomiast bez względu na to, jaki będzie zakres regulacji tego zawodu, nierozwiązanym pozostaje obecnie szereg problemów większej wagi, w tym przede wszystkim problemów wynikających z realizacji prawa zabudowy. Każdy liczący się inwestor w nieruchomościach musiał stanąć w obliczu tego typu utrudnień w procesie budowlanym. Jednakże zapowiadanych ułatwień i deregulacji na polu procesu budowlanego nie wprowadzono.

Prawdopodobnie nie jeden pośrednik w obrocie nieruchomościami i zarządca nieruchomości mógłby podać kolejne przykłady przepisów prawnych, które stanowią barierę dla uczestników rynku nieruchomości. Zniesienie licencji nie zniesie tych barier, ponieważ nie ma żadnego przełożenia na inflację przepisów i braku przejrzystości prawa. Jedynym skutkiem zniesienia licencji będzie deprecjacja zawodu. Trzeba mieć ponadto świadomość, że młody i niedoświadczony adept i tak sobie nie poradzi na rynku z udźwignięciem obsługi klienta i ponoszeniem kosztów prowadzenia działalności w tym kosztów reklamy. W dalszej perspektywie należy spodziewać się wzmocnienia pozycji sieci dystrybucyjnych pracujących pod rozpoznawanym logo. Klient zaś, bo przecież zawsze chodzi tu o dobro wspólne wszystkich obywateli, dalej pozostanie w „gąszczu” przepisów i barier administracyjnych, natomiast brak drobnych form i wysokowyspecializowanych fachowców jeszcze bardziej utrudni konsumentom stosowanie się do obowiązujących przepisów.

Bezpieczeństwo transakcji przede wszystkim

Trzeba nadto podkreślić, że profesjonalny sektor zawodowy stanowi zabezpieczenie dla rynku i gwarancję dla inwestorów. Na marginesie można jedynie wspomnieć, iż nawet wysokorozwinięta gospodarka USA załamała się wskutek niewypłacalności, jakie wystąpiły w [...]