Abstrakt

Mająca wejść w życie w dniu 29.4.2012 r. ustawa z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. Nr 232, poz. 1377; dalej OchrNabLokU) stwarza cały szereg problemów wieczystoksięgowych. Niniejszy tekst¹ zwraca na nie uwagę w kontekście dotychczasowej praktyki ujawniania roszczeń w księdze wieczystej², próbując jednocześnie odpowiedzieć na pytanie – na ile dotychczasowa praktyka powinna ulec zmianie? Powstaje także pytanie o wzajemny stosunek przepisów tej ustawy do ustawy o własności lokali (WłLokU). Jakkolwiek bowiem OchrNabLokU już przez to, że chroni także nabywcę nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość, w zakresie roszczenia, o którym mówi art. 1 OchrNabLokU, prowadzi do ochrony szerszego kręgu nabywców, to w zakresie ochrony nabywcy lokalu nie idzie tak daleko, jak ochrona na podstawie art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej WłLokU).

Charakter ujawnianego roszczenia

Ustawa zdefiniowała w art. 3 pkt 5 umowę deweloperską – umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Brzmienie tego przepisu nie budzi wątpliwości, że jest to umowa o skutku zobowiązującym – obejmująca zobowiązanie do przeniesienia przyszłej nieruchomości (w przypadku lokalu) lub nieruchomości co prawda istniejącej, ale niezabudowanej w chwili zawierania umowy, która w wyniku inwestycji deweloperskiej zostanie zabudowana.

Zawarte w definicji umowy deweloperskiej odwołanie do art. 1 OchrNabLokU powoduje, że w zasadzie może być tu mowa tylko o dwóch rodzajach roszczeń, to jest:

1. roszczeniu o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę – w zasadzie zgodnemu z roszczeniem opartym na dotychczasowym art. 9 WłLokU;

2. roszczeniu o przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, którego dopuszczalność ujawnienia na gruncie przepisów dotychczasowych także w świetle art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm., dalej KWU) nie mogła budzić wątpliwości.

Odnosząc się do pierwszego z nich nie można pominąć, że poprzednio pojęcie umowy deweloperskiej odnoszone było do umowy opartej na art. 9 WłLokU. Jakkolwiek do dnia wejścia w życie OchrNabLokU umowa deweloperska była niewątpliwie umową nienazwaną, doktryna zgodnie odnosiła pojęcie umowy deweloperskiej do umowy zawieranej na gruncie przepisów WłLokU, to jest umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do [...]